הסיכון שבביצוע עסקת מכר בעלת אופי מסחרי

עבור רוכשי נכסי מקרקעין [יהיה זה אדם פרטי או חברה], הרי שבין שקילת כלל השיקולים שיש להידרש אליהם בביצוע העסקה, ראוי שתתבצע בחינה בכל הקשור לאפשרות סיווג העסקה שתתבצע על ידי אותו רוכש ביום שבו יבקש למכור את הנכס. בחינה זו עשויה להשפיע באופן מכריע על כדאיות העסקה, שכן אופן סיווג העסקה על ידי רשויות המס יכול להשפיע באופן מהותי על היקף המס שישלם המוכר בעסקה.

כך, ובעוד שמכירה רגילה של נכס תיחשב כעסקה הונית ותמוסה לפי משטר מיסוי מקרקעין [קרי, חיוב המוכר במס שבח בשיעור של 25% על הרווח], הרי שקיימת אפשרות שרשויות המס יראו את העסקה הנדונה כעסקה בעלת אופי מסחרי, מה שיגרור שינוי של סיווג המכירה, כך שהמכירה תמוסה לפי פקודת מס הכנסה – מס שיכול להיות גבוה יותר משמעותית [במקרים מסוימים יכול אף להגיע להיקף של כ 50%], ואף להביא לחיובים נוספים אחרים [לרבות, מע"מ, ביטוח לאומי וכיו"ב].

מהי עסקה בעלת אופי מסחרי

בבוא רשות המיסים לבחון האם עסקת מכר היא עסקה בעלת אופי מסחרי, זהות המוכר [אדם פרטי או חברה] אינה בהכרח משנה לקביעת סיווגה של המכירה, אלא מהותה של העסקה או הנסיבות הקשורות אליה. לצורך בחינת מהותה של העסקה, פותחו בפסיקה מספר מבחנים אשר מענה עליהם בחיוב או בשלילה יסייע להגיע להכרעה בדבר סיווגה של העסקה, ובהתאמה, בקביעת משטר המיסוי שיחול עליה.

ואלו המבחנים:

• טיב ואופי הנכס – בחינת טיבו של הנכס, והאם אמור לשמש כנכס שאמור להירכש לצורך מטרה עסקית או לטווח ארוך.

• מבחן התדירות – ביצוע מספר רב של פעולות בנכס מסוים עשויה להעיד על אופיו המסחרי של הנכס.

• ההיקף הכספי של העסקאות – ככל שהיקף העסקאות רב יותר, בייחוד ביחס להיקף מקורות ההכנסה של הנישום, עשוי הדבר ללמד על אופי עסקי של הפעולות.

• תקופת ההחזקה בנכס – ככל שתקופת ההחזקה בנכס קצרה יותר, כך ייטו לראות את ההכנסה שהתקבלה ממכירתו כהכנסה פירותית.

• בחינת מימון העסקה – ככל שהיקף המימון נמוך יותר, כך יראו את העסקה כעסקה הונית ולא פירותית ולהיפך – ככל שמדובר בנטל מימוני גדול יותר, תוך לקיחת סיכונים הכרחיים כאשר שימוש בהון זר הוא מרכיב אינטגרלי בפעילות, כך ייטו לסווג את המכירה כבעלת אופי מסחרי.

• בקיאות הנישום בעסקה – ככל שהנישום בקיא יותר בתחום שבו נעשית העסקה, כך הנטייה לראות את הפעילות כפעילות עסקית.

• קיומו של מנגנון ארגוני התומך בעסקה – כגון משרד , צוות, הנהלת חשבונות, שיווק וכיו"ב לצורך קידום הפעילות העסקית בקשר עם עסקת המכר.

• מבחן טיפוח והשבחת הנכס – ככל שהנישום מבצע פעולות שינוי והשבחה לקראת מכירתו, ההנחה היא שמטרת השינוי וההשבחה היא העלאת ערכו וסחירותו של הנכס, ובהתאם ההכנסה שתתקבל ממכירתו היא הכנסה פירותית.

• מבחן הנסיבות – בחינת הנסיבות הספציפיות של העסקה לצורך קביעת סיווגה כעסקה הונית או פירותית.

כאן המקום להדגיש כי המבחנים שצוינו אינם מצטברים או מחייבים בהכרח, וכל עסקה תיבחן לגופה ובהתאם למכלול הנסיבות המרכיבות אותה. לאור זאת, הרי שתכנון נכון של העסקה תוך בחינת כלל הנסיבות והפעולות שבכוונת הרוכש לבצע היא קריטית, ויכולה פעמים רבות להטות את הכף בקשר עם כדאיות העסקה.

 למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות נדל"ן על כלל הרבדים השונים המרכיבים עסקאות אלו, תוך תכנון נכון של כלל שלבי ומרכיבי העסקה.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.