על הזכות המשפטית לסילוק פולש למקרקעין

הזכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין היא אחת מהזכויות המרכזיות בדיני הקניין. כאשר אדם מחזיק בנכס מקרקעין ללא זכות חוקית – בין אם מדובר בפלישה טרייה ובין אם בהחזקה ממושכת – עומדת לבעל הזכות הרשומה האפשרות להגיש תביעה לסילוק יד (סילוק פולש).

תביעה זו נועדה להשיב את המצב לקדמותו ולהגן על זכות הקניין של בעל זכות הקניין הרשומה, שהיא זכות יסוד במשפט הישראלי.

פלישה למקרקעין היא מצב שבו אדם מחזיק או משתמש בנכס מקרקעין ללא הסכמה וללא זכות חוקית, כגון:

            •           כניסה לנכס ללא רשות.

            •           תפיסת קרקע נטושה או בלתי מפוקחת.

            •           שימוש בנכס מעבר למה שהותר בחוזה.

 המקור המרכזי לסילוק פולש קבוע בהוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כדלקמן:

"16.בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

כדי להצליח בתביעה לסילוק הפולש, על התובע להוכיח מספר עובדות מהותיות, וכדלקמן:

א.      הוכחת הזכות – לעניין זה יש להציג לבית המשפט כי התובע רשום במרשם המקרקעין (טאבו), או כי זכותו רשומה כזכות חכירה ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת.

לחלופין, במקרים בהם הזכות טרם נרשמה, יידרש התובע להראות כי הוא רכש את הזכות.

ב.      הוכחת החזקה הנוגדת – יש להראות כי הנתבע פלש למקרקעין פלישה של ממש, וכי הוא תופס את המקרקעין באופן זמני או קבוע. לרוב רצוי להציג דוח מומחה שיראה את הפלישה.

ג.        הוכחת העדר הזכות להחזיק בקרקע – כאשר מדובר בפולש שאינו מוכר לתובע, הוכחת רכיב זה פשוטה, אולם במקרים בהם המחזיק מוכר לתובע כגון שהייתה לו בעבר זכות חזקה, יש להראות כי זכותו הסתיימה ולא חודשה.

יש לציין כי בתי המשפט נוטים להעביר את נטל הראיה לנתבע לאחר שהתובע טוען כי אין הרשאה מצדיו לחזקה של הנתבע במקרקעין.

חשוב להבהיר כי יש להיערך לכך כי הנתבע-הפולש, יבקש להראות כי עומדת לו זכות להחזיק בקרקע כגון זכות מכללא (שתיקה כהסכמה) או זכות חוזית שעדיין תקפה, לרבות הסכמה שבעל פה. לכן במסגרת התביעה חשוב להבהיר כי הסכמה שכזו אינה קיימת וחשוב גם לשלוח מכתב התראה מקדים לפולש שיבהיר כי התובע מתנגד להחזקתו של הפולש בקרקע.

במקרים נדירים יוכל הפולש להעלות טענה כי מכוח דיני ההתיישנות הוא מחזיק בקרקע זמן כה ממושך שעומדת לו הגנה מפני פינוי. אולם ככלל מדובר בטענה חלשה, שכן לעניין זה נקבע ע"י בית המשפט בעניין ע"א (מחוזי, ת"א) 3326/04 אביטן נ' שרמייסטר, (9.7.2006) כי טענה לחזקה במשך שנים רבות מכוח שתיקה ו/או אפילו הסכמה, אינה מהווה אלא טענה לרשות הדירה במקרקעין, ורשות שכזו אינה מקימה שום זכות בקרקע, כך שהיא ניתנת לביטול כהרף עין, וכדלקמן:

"גם אם היינו מקבלים לצורך הדיון בערעור זה את טענת המערער שמשפחתו מחזיקה במגרשים כבר משנות ה-60 (כפי שטען הפקח לשעבר נזרי בתצהירו נ/6 ובעדותו), אין בכך כדי לסייע למערער, שכן, בהעדר זכויות קנייניות ולנוכח העובדה שהמערער טוען אך ורק לזכויות של בר-רשות, זכאי הבעלים להורות על ביטול הרשות, כפי שאכן נעשה, וזאת, אף אם את הרשות בפועל נתן הבעלים הקודם. "

עוד חשוב לציין, כי הדין אמנם מציין את האפשרות של פינוי הפולש בכוח, במסגרת סעיף 18 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:

"18.(א)המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.

(ב)תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."  

אולם הפעלת כוח מעמידה את הבעלים הרשום בסיכון כפול, הן מבחינת שלומו האישי (שהרי הפעלת כוח עשויה להיתקל בתגובה בכוח) והן מבחינת הדין, שהרי אם יגרם נזק כתוצאה מהפינוי בכוח או שיתברר כי הפולש החזיק בזכות כלשהי עובר לפינוי, יעמוד הבעלים בסיכון משפטי כלפי הפולש. בפועל, מדובר בסיכון משפטי גבוה ולכן עדיף לפעול דרך בית המשפט לביצוע הפינוי גם כאשר מדובר בפלישה טרייה. היתרון בפלישה טרייה טמון באפשרות לבקש סעד זמני, צו מניעה זמני שימנע מהנתבע לעשות שימוש בקרקע עד לבירור התובענה. בקשות שכאלו אם יוגשו כהלכה, יתקבלו ע"י בתי המשפט בחפץ לב. ראו למשל: ת"א (שלום, י-ם) 68426-02-24  קדומי נ' אללה, (29.5.2024).

לסיכום, תביעה לסילוק פולש היא כלי משפטי מרכזי להגנה על זכויות במקרקעין. הצלחתה תלויה בעיקר בהוכחת הזכות ובהיעדר זכות מצד המחזיק. למרות הפיתוי לפעול באופן עצמאי, הדרך הבטוחה והיעילה ביותר היא פנייה לערכאות משפטיות, תוך ניהול נכון של ההליך והפעלת לחץ משפטי על הפולש.

כמובן שמדובר בהוראות מורכבות הדורשות ניתוח משפטי מעמיק, ועל כן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע העוסקים בתחום לשם גיבוש המענה המיטבי לכל מקרה ומקרה. משרדנו מתמחה בתביעות לפינוי פלישה למקרקעין.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.