פירוק שיתוף במקרקעין: מרעיון למימוש

פירוק שיתוף במקרקעין הוא נושא חשוב במיוחד עבור בעלי נכסים שנמצאים במצב של שיתוף עם אחרים. בין אם מדובר בשותפות עסקית, ירושה או הסכמים משפחתיים, לעיתים יש צורך להפסיק את השיתוף ולהביא לחלוקה של הנכס או מכירתו. מאמר זה יספק הסבר תמציתי על תהליך פירוק השיתוף במקרקעין והדרכים המשפטיות האפשריות לפתור את הסכסוכים שעשויים להתעורר במהלך ההליך.

א.      מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

פירוק שיתוף במקרקעין מתאר את התהליך שבו אחד או יותר מבין השותפים בנכס מחליטים להפסיק את השיתוף ביניהם ולהביא לחלוקה של הנכס או מכירתו. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי - "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלומר, הזכות לפרק את השיתוף הינה זכות חזקה ביותר המעוגנת בלשון המפורשת של החוק, והיא מעניקה את הזכות ללא סייג, ועל מספר סייגים שפותחו בפסיקה של בתי המשפט, נעמוד להלן.

ב.       הסיבות הנפוצות לפירוק שיתוף

הסיבות העיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין כוללות: רצון של אחד הצדדים לממש את הבעלות בנכס לכסף נזיל, סכסוכים בין שותפים בנוגע לניהול הנכס, חילוקי דעות על עתיד הנכס או דרכים חלופיות כמו מכירה או חלוקה פיזית של הנכס. פעמים רבות, השותפים פשוט לא מצליחים להסכים על האופן שבו ינוהל הנכס, ובכך נוצר הצורך בפירוק השיתוף. כאשר אין הסכמה בין השותפים על דרך הפירוק, הם יכולים לפנות לבית המשפט כדי שיכריע במחלוקות. במקרים מסוימים, במצבים בהם השותפים במקרקעין הם בני זוג להם יש ילדים, בית המשפט יבדוק את טובת הילדים הקטינים ובן הזוג האחראי עליהם בטרם יאשר את פירוק השותפות ו/או את מכירת הנכס.

ג.       העדיפות העליונה: פירוק בדרך של חלוקה בעין

סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע את הדרך לפירוק פיזי של השיתוף – "חלוקה בעין". הכוונה כאן היא לחלוקה פיזית של המקרקעין. לדוגמה, אם יש מגרש של 2 דונם, ניתן לחלק אותו כך שכל שותף יקבל חלקה בגודל של 1 דונם, זאת כמובן ככל שהרשות המקומית מאשרת הקטנת גודל מגרש, וככל שלא מדובר בקרקע שיש עליה הסתייגויות שונות, כגון בעלות של המדינה. הליך זה מאפשר לכל שותף להיות בעלים של חלקה שלמה, ולקבל את הזכויות המלאות על אותה חלקה, כולל הזכות לעשות בה כל מה שהוא רוצה[בהתאם לתב"ע], בבחינת "מנהג בעלים". לעיתים בית המשפט יראה גם את הצורך להורות על תשלומי איזון, במקרים בהם החלוקה בעין תהא אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף.

הסכם שיתוף במקרקעין

עת מדברים על פירוק שיתוף במקרקעין, יש לבחון האם קיים הסכם שיתוף בין הצדדים. הסכם שיתוף כזה יכול לקבוע את הדרך בה ינוהלו המקרקעין המשותפים, את השימוש בהם, את זכויות הבעלים בהם, ואת החובות הכרוכות בכך. חשוב לציין כי הסכם שיתוף נרשם בלשכת רישום המקרקעין, כוחו של ההסכם יהיה גם כלפי צדדים שלישיים. אם ההסכם לא נרשם, הוא יחייב רק את הצדדים לו בלבד.

ד.       פירוק שיתוף במקרקעין כמנוף למימוש נכס משותק

ההליכים המשפטיים של פירוק שיתוף מהווים גם מנוף יעיל למימוש נכסים משותפים שהיו משותקים במשך שנים רבות, במיוחד אם יש מספר בעלי נכסים או שותפים שאינם מצליחים להגיע להסכמות. קרקע כזו, המנוהלת במשך זמן ארוך על ידי מספר שותפים או יורשים שלא מצליחים להסכים ביניהם, יכולה להפוך לנכס מניב אם ינוהל תהליך של פירוק שיתוף בדרך ראויה שתביא את השותפים למקום טוב יותר מבחינת ערך הנכס. בדרך זו, ניתן להפוך נכס "משותק" לנכס שניתן להשביח ולממש.

ה.      פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

במקרים רבים, כאשר מדובר בבני זוג שהם בעלים של דירת מגורים, או כל נכס נדל"ני אחר, המצויים בהליכי פירוד ו/או גירושין, עולה הצורך בניהול הליך של פירוק שיתוף. במקרים כאלו, בית המשפט יתחשב בכך שבני הזוג לא תמיד מסכימים על הדרך בה יחולק הנכס, במיוחד אם מדובר בנכס המגורים של בני הזוג וילדיהם. פסיקות בתי המשפט קובעות כי פירוק השיתוף יבוצע תוך התחשבות בטובת הילדים, ובפרט כאשר מדובר בנכס שמיועד למגורים ראו בעניין זה למשל רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, סד(2) 207 (2010)בפסק דין שניתן בעניין טובת הילדים. לעיתים, גם לאחר החלטה על פירוק שיתוף, ייתכנו החלטות בנוגע להסדר מגורים שיבטיח את קורת הגג של הילדים ובני הזוג, ראו בעניין זה למשל רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, סד(2) 207 (2010)בפסק דין שניתן בעניין הסדר מגורים.

ו.        לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף?

כאשר רוצים להגיש תביעה לפירוק שיתוף, חשוב לדעת היכן המקרקעין רשומים. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שנרשמו בטאבו תוגש לבית משפט שלום במיקומם של המקרקעין ותתנהל לפי הוראות חוק המקרקעין, ללא קשר לשווי המקרקעין. במקרים של נכסים שאינם רשומים בטאבו, התביעה תתנהל לפי חוק המיטלטלין, כאשר המקרקעין בשווי של עד 2,500,000 ₪ יטופלו בבית משפט שלום, ושווי של מעל סכום זה יטופל בבית משפט מחוזי. אם השותפים הם בני משפחה, תביעת פירוק שיתוף תידון אך ורק בבית משפט לענייני משפחה, ללא קשר למקום רישום המקרקעין או שוויים.

ז.        פירוק שיתוף באמצעות עסקאות קומבינציה

ככלל, החוק לא מכיר בעסקאות קומבינציה כדרך לפירוק שיתוף במקרקעין. עסקת קומבינציה אינה מפרקת את השיתוף, אלא יוצרת מצב שבו זכויות בקרקע מועברות בעד שירותי בניה, אך השיתוף נשאר בעינו. עם זאת, בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר מקרים שבהם שותפים במקרקעין בוחרים לממש את הנכס בדרך של עסקת קומבינציה. במקרים אלו, בהם חלק מהשותפים כבר התקשרו עם חברות נדל"ן להשקעה או סיכמו על עסקה מותני, באים לידי ביטוי במקרים בהם התב"ע [תוכנית בניין עיר] מאפשרת לבעלי הנכס לבצע בו שינויים אשר בדרך כלל מושכים את היזמים/קבלנים להשביח את הקרקע ולקיים עסקת קומבינציה יחד עם בעלי הקרקע המשותפים.

ח.      הרעיון העומד מאחורי פירוק השיתוף

הוראות חוק המקרקעין נועדו לשמור על זכויות השותפים במקרקעין ובו בזמן לעודד את פיתוח המקרקעין. נשיא בית המשפט העליון לשעבר - מאיר שמגר, ציין באחד מפסקי דינו כי פירוק שיתוף במקרקעין מעודד את פיתוחם ומפחית את הסיבוכים הקשורים להחזקת נכס משותף. פרופ' ויסמן ציין באחד מפסקי דינו כי השותפות במקרקעין טומנת בחובה זרעים של סכסוך, ולכן תהליך של פירוק שיתוף יכול לשמש כדרך לפיתוח המקרקעין ולמימוש ערכם.

ט.      פירוק שיתוף שנוצר מכוח תוכנית איחוד וחלוקה

אחת המחלוקות שצצה לעיתים קרובות בהליכי פירוק שיתוף מקרקעין היא שאלת הסמכות העניינית לבית המשפט. שהרי - מקורה של הסמכות העניינית היא הוראת סעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט, הקובע את גדרי סמכותו של בית משפט השלום, לדון בתביעות במקרקעין, כדלקמן:

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות

תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר

יהיה ; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות

למקרקעין"

מחלוקת בעניין הסמכות עלולה התעורר במיוחד כאשר השיתוף במקרקעין נוצר מכוח תוכנית איחוד וחלוקה המלווה בטבלת הקצאות אך הזכויות טרם נרשמו בפנקס רישום המקרקעין. השאלה המרכזית שעמדה בבסיס המחלוקת הייתה האם מדובר בזכויות קנייניות פומביות ("כלפי הכל") או שמה מדובר בזכויות אובליגטוריות, ובמי יש לסמוך את הסמכות לדון בתביעה – בבית המשפט השלום או בבית המשפט המחוזי.

פסק הדין ת.א. 70847-09-16 קעניג ואח' נ' מרגו - חברה להשקעות ובנין בע"מ ואח' הביא חידוש משמעותי בתחום זה. החידוש העיקרי היה כי זכויות המוקנות מכוח טבלת הקצאות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, אף אם טרם נרשמו בפנקס רישום המקרקעין, מהוות "זכויות קניין במקרקעין" לצורך עניינים משפטיים. למסקנה זו הגיעה כב' הש' לימור ליבי בעודה בוחנת היכן נרשמות זכויות שנוצרו מכוח תוכנית איחוד וחלוקה והיכן הן מפורסמות:

"באשר לזכות נשוא הדיון, קרי זכות מכוח טבלת הקצאות, הרי שהנני סבורה

כי הינה זכות המקנה עדיפות כלפי הכל וללא תלות באשמת צד זר. קביעתי זו מבוססת ראש

וראשונה על כך שהקביעה במסגרת טבלת ההקצאות אינה מותנית בהסכמה, אלא הינה קביעה

אשר יכול שתכפה על בעל הזכויות ותגבר על זכויותיו ]ע"א 8658/96 נג'אר מוסא מוחמד עלי

בהאי - אמסלם נ' יצחק יריב קריגר ו 37 - אח' ]פורסם בנבו[ ) 16/9/98 ([ ובהינתן שכך, הינה

גוברת על זכויותיו של בעלים רשום עוד קודם לתוקפה וקל וחומר שעל כזה אשר רכש זכויותיו

לאחר תוקפה."

בהתאם לכך, נקבע בפסק דין קעניג על ידי בית המשפט כי הסמכות העניינית לפירוק שיתוף במקרקעין בו הזכויות המשותפות נוצרו מכוח תוכנית איחוד וחלוקה במקרקעין נתונה לבית המשפט השלום, ולא לבית המשפט המחוזי. בכך, פסק הדין הבהיר כי גם זכויות בלתי רשומות, אשר מקורן בטבלת הקצאות, מקנות זכות לתביעה לפירוק שיתוף, תוך מתן סמכות לבית המשפט השלום לדון בהן.

י.        סיכום

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך משפטי שמטפל במצבים שבהם יש צורך להפסיק את השיתוף בנכס. זהו הליך שיכול לכלול מכירה של הנכס, חלוקה פיזית של הנכס, או החלטות משפטיות אחרות. חשוב להבין את האפשרויות השונות ולדעת כיצד להתמודד עם סכסוכים אפשריים. הליווי המשפטי הנכון יכול לסייע לכם למנוע בעיות בעתיד ולוודא שההליך יתנהל בצורה תקינה ומסודרת. אם אתם נמצאים במצב של שיתוף במקרקעין ואתם שוקלים את האפשרות של פירוק שיתוף, מומלץ להיעזר בעורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן, שיכוון אתכם לאורך כל התהליך.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.