שימוש נלווה לחקלאות, יקב, מרכז מבקרים ומה שביניהם..

מועצה אזורית מטה יהודה (להלן: "המועצה") הינה המועצה הגדולה ביותר בארץ, מונה 64 ישובים ותחום השיפוט שלה משתרע על שטח של כ-520,000 דונם.

בחלק משטחי המועצה חלות הוראות תוכנית המתאר של המועצה שמספרה 151-0387068 (להלן: "התוכנית") שהינה תוכנית ייחודית שתכליתה עידוד פיתוח מיזמי תיירות כפרית ביישובי המועצה.

מטרות התוכנית הינן בין השאר "יצירת תשתית סטטוטורית גמישה ומאפשרת לפיתוח תיירות כפרית וחקלאות" וכן "ביסוס וחיזוק היישובים הכפריים ע"י משיכת אוכלוסייה ופיתוח מקורות תעסוקה ופרנסה כפריים".

בשנת 2020, בהלימה ל להוראות התוכנית, הגיעה המועצה לכדי הכרה משמעותית ויוצאת דופן וזכתה בתואר "נפת יין" – Appellation תואר בו זוכים מקבצים אזוריים של יקבים ויינות באירופה בשטח גיאוגרפי מוגדר, בהתאם למיקומם של הכרמים, לזני הענבים, ולקריטריונים נוספים.

כפי המפורסם, ביישובי המועצה פזורים ופועלים כיום כ-40 יקבים שונים ומגוונים. לצד היקבים הגדולים והוותיקים, הממוקמים לרוב בשטחי המשבצת של האגודה השיתופית, קיימים ונרקמים לא מעט יקבי בוטיק משפחתיים הממוקמים בשטחי הנחלות עצמן כאשר אלו ברוב המקרים ללא היתר בנייה כדין ו/או לחלופין בעלי היתר בנייה חלקי.

בשנים האחרונות טמון קושי מתגבר להתפרנס רק מהמשק החקלאי, מה שמציף את הצורך בפעילויות כלכליות משלימות, בעלות צביון תומך חקלאות או תלוי חקלאות, שיפיקו הכנסה נוספת ויאפשרו לבעלי הנחלות להתפרנס בכבוד.

רמ"י השכילה להבין זאת ובמסגרת החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל שמספרה 1316 שעניינה "שימושים נלווים לחקלאות" המעוגנת בנוהל B 37.04 (להלן: "ההחלטה"), אפשרה לחקלאים במושבים להקים מיזמים אשר תומכים בפעילות החקלאית.

החלטה זו מפרטת את סוגי השימושים השונים המותרים, היקפם והתנאים לאישורם. הוראה מרכזית בהחלטה מחייבת כיעל השימושים הנלווים להתבצע ע"י בעל הזכויות בנחלה ובני משפחתו בלבד.

החוויה הכוללת סביב תרבות היין הטמיעה שימושים נוספים שאינם שימושים חקלאיים מובהקים כדוגמת מרכזי מבקרים, חנויות ממכר, מסעדות, מקומות הארחה ועוד. משקים רבים ברחבי המועצה השכילו למנף את הפוטנציאל הטמון ופיתחו עסקים של תיירות חקלאית המהווים עבורם מקור פרנסה.

עד עתה נראה היה כי לבעל זכויות בנחלה החפץ להקים מיזם תומך חקלאות בנחלתו קיים בסיס חוקי יציב ומאפשר לכך אלא שבמבחן המציאות הדברים אינם כה פשוטים.

זאת, משום שפעילות חדשנית זו אינה תמיד מתיישבת עם השימושים וההגדרות המצוינים שהותרו בהסכם המשבצת שבין האגודה לבין רמ"י ו/או בהחלטות רמ"י ו/או בהוראות התוכנית. בשל חוסר הבהירות בעניין זה, עשוי בעל הזכויות בנחלה למצוא עצמו ללא ידיעה ברורה לגבי השימושים המותרים והגדרתם ותוך חוסר וודאות האם השימושים הנוספים מותרים או לא.

חשוב להדגיש כי קבלת האישור להפעלת שימושים נלווים אלו כפופה למספר רשויות, ביניהן האגודה השיתופית בה מצויים המקרקעין, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (במקרים בהם חל ההסכם המשולש), משרד החקלאות ופיתוח הכפר, הוועדה המקומית ו/או המחוזית לתכנון ובנייה ורמ"י.

לאור התנאים הסבוכים, ההגדרות העמומות והבירוקרטיה הארוכה מוצאים עצמם לא מעט ייננים – בעלי זכויות בנחלות כ- "פורעי חוק" המשתמשים בקרקע בבעלות רמ"י בשימוש חורג, אף מבלי שהם כלל מודעים לכך.

ברור וידוע כי על בעל הזכויות בנחלה עומדת החובה לנהל את עסקיו באופן התואם ומתיישב עם כלל הוראות החוק. ואולם, על אף ידיעה ברורה זו, הצורך הנואש במציאת מקורות הכנסה נוספים הפך את השימוש החורג לתופעה נפוצה במושבים השונים .

חשוב לדעת ש - "טמינת הראש בחול", תוך ביצוע שימושים בלתי חוקיים ע"י בעלי הזכויות בנחלות, מבלי להסדירם כנדרש, עלולה לחשוף אותם לסנקציות והליכים לא רצויים מול רמ"י ולהביא לכך שייצא שכרם בהפסדם. שימוש שאינו מוסדר עשוי שנראה על פניו מפתה ורווחי, עלול להפוך לבעייתי ביותר, אם הרשות תבחר לנקוט בהליכים משפטיים כנגד אותו "עבריין" ולהטיל סנקציות בדמות צווי הריסה וקנסות.

קושי זה עלול אף להתעצם אף יותר במצב בו לבעל הנחלה כבר קיימת פעילות עסקית בנחלתו, לגיטימית, מותרת וחוקית, אשר צברה מוניטין, והיא תולדה של השקעת זמן, כסף ומשאבים בלתי מבוטלים. במקרים אלה, כאשר הרשות נוקטת בהליכים נגד הפעילות הנוספת, לעיתים נדרש להפסיק גם את השימוש הקיים ו/או לחלופין לשלם דמי שימוש ודמי היתר לרשויות על פי ערכי קרקע שרק הולכים ועולים.

הלכה למעשה..

ככלל, הסדרה של יקב והשימושים הנלווים לו מחייבת התייחסות, בין השאר, לשלושה היבטים:

היבט תכנוני - שכולל קבלת היתר כדין מהוועדה המקומית (ולעיתים אף מהוועדה מהחוזית) לתכנון ובנייה.

היבט קנייני - שכולל עשיית עסקה מול רמ"י ביחס לשימוש המבוקש באופן של כריתת הסכם חכירה מהוון לתקופה של 49 שנים והכל בהתאם לנהלי רמ"י בעניין זה.

היבט כלכלי-מימוני - תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה בהתאם ל-"טבלת ערכי קרקע לשימושים נלווים לחקלאות בחלקה א' בנחלות, עיבוד ראשוני תוצרת חקלאית" שפורסמה על ידי הרשות בין השאר בכדי לאפשר לבעלי היקבים לצפות את גובה התשלומים הנדרשים.

לסיכום,

בתהליך מעין זה ייעוץ, תכנון וליווי יסודי הצופה פני עתיד בהלימה מלאה בין ההיתר המבוקש לשימוש הקיים בפועל תוך הבנת המשמעות הנגזרת מהגדרת השימושים הנלווים השונים יכול להיות ההבדל בהצלחת ההליך, קיצור הזמנים, העלויות וניצול מירבי של ההטבות הקבועות בחוק.

לקוחות משרדנו המפעילים בתחום נחלתם כרמי ענבים, יקב ושימושים הנלווים להם מצאו עצמם בפני הדילמה המרכזית שבין הסדרת השימושים בדמות "מרכז מבקרים" או "מסעדה- מסחר".

משרדנו הביא בפניהם את ההבחנות השונות שבין הגדרות אלו, תוך הבנת הצורך הספציפי של כל אחד מהם ויצירת מעטפת שלמה עד לקבלת היתר בנייה כדין ובכך הסב להם בין השאר שקט נפשי להתפרנס בכבוד וללא דאגות.

אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.

משרדנו מתמחה, בין השאר, בהסדרת שימושים נלווים לחקלאות בתחומי הנחלות ובעל הידע והניסיון רב השנים, לבצע עבורכם את כל התהליך מהתחלתו ועד לסיומו כולל תכנון מקדים לתהליך מכל הבחינות, ליווי וייעוץ שוטף לאורך כל הדרך, איגוד כלל בעלי המקצוע הדרושים להשלמת התהליך בהצלחה וכן התנהלות מול הרשויות השונות וקידום התיק בין הגופים השונים.

עו"ד דוד איטח הינו בעל ניסיון של כ- 20 שנה בתחום המגזר החקלאי. עו"ד איטח חבר ועד אגודה, יו"ר ועדת ערר במועצה אזורית שדות דן וחבר בועדת אגודות השיתופיות של לשכת עורכי הדין.

עו"ד ומגשרת שימרה פרץ דהן הינה ראש תחום המגזר החקלאי במשרד אביעד איטח ושות', חברת מושב צלפון שבמועצה אזורית מטה יהודה. בת למשפחת חקלאים ותיקה שמתמחה בגידול כרמי יין, בעלת ניסיון רב שנים בכל הנוגע לפעילות המגזר החקלאי.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.