רוכש דירה מגלה ליקויים, מזמין חוות דעת ומגיש תביעה כספית. הקבלן טוען שהתביעה מוקדמת משום שלא ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקן בעצמו את הליקויים. בפסק הדין ברע״א 18136-03-26 עמירן נ׳ שמי אשקלוני בע״מ (18.8.2026) הכריע בית המשפט העליון כי אי־מתן הזדמנות לתיקון אינו שולל באופן אוטומטי את הפיצוי בגין ליקויים שהוכחו.
הזכות לתקן משפיעה על שיעור הפיצוי, לא בהכרח על עצם הזכאות
סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, קובע כי כאשר מתגלית אי־התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה בתוך זמן סביר. ההסדר נועד לאפשר תיקון בפועל בידי המוכר ולהקטין את עלויות התיקון, מבלי לגרוע מעצם אחריותו לליקויים שהוכחו.
בית המשפט העליון, מפי השופט אלכס שטיין ובהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, קבע כי הסעיף אינו מורה על שלילה מוחלטת של פיצויים במקרה של אי־מתן הזדמנות לתיקון. ככלל, הפיצוי יופחת לעלות שהייתה נגרמת למוכר אילו תיקן את הליקויים בעצמו. במקרה שנדון העמיד מומחה בית המשפט את הפער בין עלות זו לבין עלות תיקון בשוק החופשי על 20%, אך שיעור זה משקף את חוות הדעת בתיק ואינו נוסחה כללית.
הכלל שנקבע נשען על טעמים מערכתיים. פסיקת פיצוי מלא לרוכש שלא איפשר תיקון הייתה מתמרצת הגשת תביעות כספיות מוקדמות ומסכלת את מנגנון התיקון הסטטוטורי. מנגד, פסיקת פיצויים מותאמים לפי עלות התיקון למוכר אינה יוצרת עיוות תמריצי, שכן המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה: הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו.
מתי הסירוב לתיקון מצדיק פיצוי מלא
בית המשפט לא אימץ כלל מכני. במקרי קצה של חוסר תום לב משווע וסיכול מכוון של מנגנון התיקון ניתן אף לשקול שלילת פיצוי; מנגד, כאשר התנהלותו הקודמת של הקבלן או טיב הליקויים יוצרים אובדן אמון עמוק ומבוסס, עשויה להיות הצדקה לסירוב לתיקון ולפסיקת מלוא הפיצוי. ההכרעה מחייבת בחינה של מה שניתן לקבלן לעשות בפועל ושל טעמי הרוכש לסירוב.
במישור הליטיגציה, החוזק של תיק ליקויי בנייה נמדד במסמכים ובמומחיות: מתי הופיע כל ליקוי, כיצד הודיע עליו הרוכש, מה הציע הקבלן לבצע, האם נעשו ניסיונות תיקון, והאם ניתן להבחין בחוות הדעת בין עלות ביצוע עצמי של המוכר לבין עלות התקשרות עם גורם חיצוני. זו אינה רק שאלה של כימות הנזק: היא נוגעת ליכולת להראות אם הסירוב לתיקון היה מוצדק ולהוכיח איזה פיצוי מתאים לנסיבות.
בתיק זה ביטל בית המשפט העליון את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, והשיב על כנו את פסק הדין של בית משפט השלום, שפסק פיצוי בהתחשב בעלות התיקון למוכר. הלכת עמירן שוללת את תפיסת הכול או לא כלום. רוכש שאינו משתף פעולה עם מנגנון התיקון עשוי לשלם על כך בהפחתת הפיצוי, אך הוכחת הליקויים אינה מאבדת את משמעותה המשפטית. קבלן המבקש להסתמך על זכות התיקון צריך להעמיד אפשרות אמיתית וסבירה לתקן, ולא להסתפק בטענה כללית כי נמנעה ממנו הזדמנות.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.