בעסקת מכר של דירה הרשומה בטאבו, נסח הרישום הוא נקודת המוצא לזיהוי בעל הזכות והשעבודים הרשומים. בדירה שזכויותיה מנוהלות בחברה משכנת, הרוכש עשוי לקבל אישור זכויות מפורט ובכל זאת להישאר חשוף לפערים מהותיים: העברה ישנה שלא הושלמה, התחייבות לגוף מממן, חוסר התאמה בזיהוי הנכס או מסמכים חיוניים שאינם בתיק. עסקה כזו אינה פסולה מעצמה, אך היא דורשת בדיקה משפטית שונה.
טיב הזכות והיקף הבדיקה
השאלה הראשונה אינה רק אם שמו של המוכר מופיע באישור, אלא מה טיב הזכות שהוא מבקש למכור. לעיתים מדובר בזכות חוזית לקבלת חכירה או בעלות בעתיד. לעיתים מדובר בזכות חכירה הקשורה למערכת חוזים עם רשות מקרקעי ישראל. ולעיתים קיים רישום חלקי בטאבו לצד ניהול פנימי של הזכויות. מן התשובה נגזרים סוג ההעברה, המסמכים הנדרשים והאפשרות לרשום הגנה לטובת הרוכש.
סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר, בתנאים הקבועים בו, לרשום הערת אזהרה על התחייבות בכתב של בעל מקרקעין או של בעל זכות רשומה שהסעיף חל עליה. אם המוכר אינו בעל הזכות הרשומה, אין להניח שהתחייבותו לבדה מאפשרת רישום הערה. נדרשת בחינה של בעל הזכות הרשומה, מסמכי ההרשאה והאפשרות לקבל התחייבות ישירה ממנו. היעדר אפשרות לרשום הערה מחייב התאמת מנגנוני ההגנה; תיעוד בספרי החברה אינו מקנה בהכרח את ההגנות הקבועות בסעיף 127 לחוק.
בפרויקטים ותיקים הדירה עשויה לעבור כמה ידיים בלי רישום סופי. לכן יש לבחון את הסכמי המכר הקודמים, ייפויי הכוח, אישורי ההעברה, צווי ירושה או קיום צוואה אם ישנם, ההסכמות הנדרשות לפי חוזה החכירה, והזיהוי התכנוני והרישומי של הנכס. אישור הזכויות אינו מחליף את שרשרת המסמכים כאשר קיים פער ביניהם.
עסקאות נוגדות ובטוחות
סעיף 9 לחוק המקרקעין מעדיף ככלל את בעל העסקה הראשונה, אך קובע חריג לטובת הרוכש המאוחר שפעל בתום לב ובתמורה והשלים רישום בתום לב. בפסיקה הובהר כי עצם העובדה שהמוכר טרם היה בעל זכות קניינית רשומה אינה שוללת בהכרח את תחולת הסעיף; יש לבחון את תוכן ההתחייבויות ואת מבנה העסקאות. בע״א 3180/05 זריק נ׳ ג׳רייס, פס׳ 21–23, 27–28 (29.4.2007), הובהר גם כי שאלת תום הלב אינה מתמצה במבחן הרישום. בע״א 2643/97 גנז נ׳ בריטיש וקולוניאל חברה בע״מ, פ״ד נז(2) 385, פס׳ 26–27 לפסק דינו של הנשיא ברק (2003), נקבע כי בנסיבות מתאימות אי־רישום הערת אזהרה בידי הרוכש הראשון עשוי להשפיע על עדיפותו, אך אין מדובר בכלל אוטומטי החל בכל עסקה ובכל מצב רישומי.
ע״א 3099/10 אבו שקרה נ׳ חדאד, פס׳ 11, 13–15 (9.10.2012), מדגים את חשיבות תום הלב של הרוכש המאוחר: כאשר הוא ידע על העסקה הראשונה או עצם את עיניו כלפיה, לא יוכל להסתמך בפשטות על מחדל של הרוכש הראשון לרשום הערה. משום כך, שאלת ההגנה על הרוכש אינה מוכרעת רק לפי סדר מועדי ההתקשרות או רישום פנימי בחברה משכנת.
גם אישור משכנתה עתידית מחייב בדיקה מדויקת של החייב, של הבטוחה ושל המוסמך להתחייב. יש להבחין בין התחייבות לרישום משכנתה, הודעה לחברה המשכנת ורישום משכון. לכל אחד מהם תפקיד משפטי שונה, ואין להניח שהשלמת אחד מהם פוטרת מביצוע האחר. כאשר הבנק מממן רכישה של זכות שאינה רשומה בטאבו, ייתכן שיידרש משכון של הזכות החוזית והתחייבות לרישום משכנתה בעתיד. רישום משכון במרשם המתאים אינו זהה לתיעוד התחייבות בספרי החברה, ואין לבלבל ביניהם. את דרישות המימון יש לברר לפני שנקבעים מועדי התמורה בחוזה.
פירעון הלוואת מוכר, מחיקת שעבוד קיים, הסכמה להעברה והמצאת מסמכי מס עשויים להיות שלבים התלויים זה בזה. כאשר מלוא התמורה משולמת לפני השלמתם, הרוכש עלול למצוא עצמו תלוי ברצונו וביכולתו של גורם נוסף. הסכם נכון יקשר בין התשלומים לבין מסמכי ההעברה והבטוחות, ולא יסתפק בהצהרה כללית שהזכויות נקיות.
בעיה מעשית נוספת היא התאמת הנכס. ייתכן שבאישור החברה מופיע מספר דירה פנימי, בתשריט מופיע מספר אחר, ובנסח הטאבו מופיעים גוש וחלקה לאחר שינויי פרצלציה. הסתירה אינה מוכיחה בהכרח שהזכות אינה תקינה, אך יש להראות שרצף הזיהויים מתייחס לאותו נכס. פער שלא טופל בשלב העסקה עלול להפוך לחסם בעת רישום הבית המשותף או המשכנתה.
הבדיקה המשפטית של דירה בחברה משכנת צריכה להסתיים במסקנה אופרטיבית: מי מוסמך להעביר את הזכות, מה מעמדה של ההתחייבות, אילו מגבלות ושעבודים קיימים, ואיזה מסמך או רישום יגן על הרוכש לפני שחרור התמורה. אישור זכויות הוא נקודת פתיחה חשובה, לא תחליף לבדיקה של שרשרת הזכויות והבטוחות.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.