בעסקאות נדל״ן נהוג לכלול בהסכם הצהרה שלפיה הקונה בדק את הנכס והוא רוכש אותו במצבו כפי שהוא, AS IS. הצהרה כזאת עשויה להשפיע על חלוקת הסיכונים בין הצדדים, אך אין לה משמעות אחידה בכל עסקה, והיא אינה פוטרת את המוכר באופן גורף מכל אחריות.
אי־התאמה שהמוכר ידע עליה או שהיה עליו לדעת עליה
סעיף 16 לחוק המכר, התשכ״ח–1968, קובע כי אם אי־ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לקונה, הקונה רשאי להסתמך על אי־ההתאמה אף אם ההסכם קובע אחרת. הקונה נדרש להודיע למוכר עליה מיד לאחר שגילה אותה. ידיעת הקונה על אי־ההתאמה בעת כריתת החוזה עשויה לשלול את זכותו להסתמך עליה, לפי סעיף 12 לחוק. (סעיפים 12, 16–17 לחוק המכר.)
בעניין עיני נדונה עסקת מכר שכללה הצהרה בדבר רכישת הנכס AS IS, לצד הצהרות המוכרים על מצבו. בית המשפט העליון דן ביחס שבין תניית הפטור לבין סעיף 16 לחוק המכר, ובשאלה אם יש לייחס לקונים אשם תורם בשל אי־בדיקת הנכס. בהמשך, בעניין מור, נקבע ברוב דעות כי בנסיבות אותו מקרה אין להפחית מהפיצוי בשל אשם תורם של הרוכשת, אף שהמידע שלא נמסר לה יכול היה להתגלות בבדיקה. אין להסיק מכך שכל טענה בדבר בדיקות הקונה חסרת משמעות בכל מקרה: תחולת סעיף 16 תלויה בהוכחת יסודותיו, ובהם אי־התאמה, ידיעת המוכר או חובתו לדעת עליה, אי־גילוי והודעה מתאימה מצד הקונה. (ע״א 8068/11 אורי עיני נ׳ חן שיפריס, פס׳ 4–6 לפסק דינו של השופט נ׳ סולברג (נבו 11.2.2014); ע״א 2274/21 נטע מור נ׳ אלעד ישראל מגורים בע״מ, פס׳ 93 לפסק דינו של השופט א׳ שטיין, פס׳ 12, 15–17 לפסק דינה של השופטת ג׳ כנפי־שטייניץ, ופסק הדין (נבו 1.1.2023).)
חובת גילוי עשויה לקום גם מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג–1973, המחייב לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן. עם זאת, אין בדין חובת גילוי כללית של כל פרט שעשוי לעניין את הקונה. היקף החובה נבחן לפי נסיבות העסקה, ובין היתר לפי חשיבות המידע, מידת הנגישות של כל צד אליו והפערים במידע. בעניין מור נדונה רכישת דירה מקבלן ״על הנייר״, וההכרעה בדבר חובת הגילוי נשענה על נסיבות המקרה. אין לראות בפסק הדין קביעה שלפיה בכל מכירת דירה, ובכלל זה דירת יד שנייה, חלה חובת גילוי זהה או גורפת. (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי); עניין מור, פס׳ 80, 84, 88 לחוות דעתו של השופט שטיין ופס׳ 8–12 לחוות דעתה של השופטת כנפי־שטייניץ.)
משמעות התנאי נקבעת לפי ההסכם והנסיבות
תניית AS IS עשויה לבטא נטילת סיכון מצד הקונה, אך היקפה תלוי בלשון ההסכם, בהצהרות הנוספות שבו ובנסיבות כריתתו. בעניין כרמל, שעסק בטענה לטעות בנוגע למצב התכנוני של נכס, קבעה דעת הרוב כי בנסיבות אותו הסכם הקונה נטל על עצמו את הסיכון בנוגע למצב התכנוני. השופט מזוז חלק על מסקנה זו וסבר כי הצהרת המוכר בדבר מכירת הנכס AS IS התייחסה למצבו הפיזי של הבניין, בעוד שהצהרת הקונה התייחסה גם למצב המשפטי והתכנוני. פסק הדין ממחיש שאין לפרש את הביטוי AS IS במנותק מנוסח ההצהרות ומההקשר שבו נחתם ההסכם. (ע״א 7920/13 עמיקם כרמל נ׳ אודליה טלמון, פס׳ 13, 15 לפסק דינה של השופטת א׳ חיות ופס׳ 18–19 לפסק דינו של השופט מ׳ מזוז (נבו 29.2.2016).)
כאשר התקיימו התנאים שבסעיף 16 לחוק המכר, תניית פטור אינה שוללת את זכות הקונה להסתמך על אי־ההתאמה. במקרים אחרים, שבהם סעיף 16 אינו חל, עשויה תניית AS IS להשפיע על השאלה אילו סיכונים קיבל הקונה על עצמו. גם ראיות לכך שהמוכר ידע על פגם, לרבות טיפול קודם בפגם, עשויות להיות רלוונטיות; משקלן והשלכתן תלויים בתשתית העובדתית ואינם נקבעים מעצם קיומו של תיקון או שיפוץ.
יש להביא בחשבון גם את מועד כריתת החוזה. תיקון מס׳ 3 לחוק החוזים (חלק כללי), שנכנס לתוקף ביום 7 בינואר 2026, שינה את סעיף 25 העוסק בפרשנות חוזה, והוא חל על חוזים שנכרתו לאחר תחילתו; חידוש חוזה נחשב לכריתתו לעניין זה. לכן, בבחינת תניית AS IS יש לבדוק גם את הדין החל במועד ההתקשרות ואת סוג החוזה. התיקון עוסק בפרשנות חוזה, ואינו מבטל את התנאים שבסעיף 16 לחוק המכר. (חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס׳ 3), התשפ״ו–2026, ס״ח 3481, 212; סעיף 2 לתיקון.)
מכאן שתניית AS IS אינה חסרת משמעות, אך גם אינה תשובה אוטומטית לכל טענה הנוגעת למצב הנכס. יש לבחון מה בדיוק הוסכם, איזה מידע היה בידי המוכר, מה נמסר לקונה, מתי נודע לקונה על אי־ההתאמה והאם נמסרה הודעה למוכר כנדרש בדין.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.