הדירה לא נרשמה בטאבו: מתי המוכר חייב להשלים את הרישום

יש בנייני מגורים שאוכלסו לפני שנים רבות ועדיין אינם רשומים כבתים משותפים, ויש דירות שנמכרו ונרכשו מחדש בעוד הרישום מוסדר רק בספרי חברה משכנת. לעיתים נדרשת פרצלציה, לעיתים חסר תשריט, ולעיתים היזם המקורי אינו פעיל עוד. בכל מקרה צריך לזהות מי חייב לפעול, מה חוסם את הפעולה, ומהו הסעד שיכול להסיר את החסם.

מועדי הרישום והתחולה בזמן

ס' 6ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אינו קובע מועד אחיד ומוחלט להשלמת כל רישום. הוא מחייב מוכר דירה בבית הניתן לרישום כבית משותף לבצע, במועד המוקדם ביותר האפשרי, את הפעולות המוטלות עליו בקשר לרישום חלוקה ואיחוד; לגרום לרישום הבית בתוך שנה מרישום החלוקה והאיחוד או מהעמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר; ולגרום לרישום זכויות הקונה בתוך שישה חודשים מרישום הבית המשותף או מהעמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר. לבית שאינו ניתן לרישום כבית משותף נקבע מסלול נפרד, שבו מועד רישום הזכויות הוא שישה חודשים מרישום החלוקה והאיחוד או מהעמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

המחוקק לא התעלם מחסמים שאינם בשליטת המוכר. לפי ס' 6ב(ג), לא יבואו במניין תקופות הרישום תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו, והוא לא יכול היה למנוע את קיומן. אין די בהפניה כללית לעומס במשרדי הרישום או להתנהלות בעלי הדירות. יש לברר מה מנע את הפעולה, איזו תקופה הושפעה, והאם המוכר עשה את שנדרש ממנו. מנגד, לא כל עיכוב ממושך מוכיח כשלעצמו הפרה המזכה בפיצוי.

לעניין התחולה בזמן קיימת הוראה מפורשת, ולא רק שאלת פרשנות כללית: סעיף 11(ג) לחוק המכר (דירות) קובע שתיקון מס׳ 5, התשע״א–2011, אינו חל על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני 6.4.2011. לדירות אלה יחול החוק בנוסחו ערב תחילת התיקון. לפיכך, בפרויקטים ותיקים יש לבחון גם את התחייבויות הרישום החוזיות ואת הדין שחל במועד ההתקשרות, ואין להעתיק את מועדי סעיף 6ב לכל חוזה היסטורי.

כשההתחייבות לרישום הופרה

בית המשפט העליון דן בהרחבה בחובות הקבלן בע״א 3849/09 ובע״א 4087/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע״מ נ׳ ובר, פס׳ 50–53 לפסק דינו של השופט דנציגר (6.7.2014). באותו מקרה נדחו שני הערעורים, ובית המשפט הותיר על כנה את הקביעה שהקבלן הפר את חוזה המכר הפרה יסודית לאחר שעיכב את הרישום למעלה מאחת־עשרה שנים. ההכרעה התבססה על החוזה ועל נסיבותיו, ובית המשפט הבהיר כי עיכוב קצר אינו שקול בהכרח לעיכוב משמעותי מאוד. כמו כן, ערעור הרוכשים שעסק, בין היתר, בבקשה למינוי כונס נכסים לביצוע הרישום נדחה לאחר שהסדר בהליך מקביל סלל את הדרך לרישום וייתר את הסעדים שהתבקשו. אין להסיק מפסק הדין שכל עיכוב הוא הפרה יסודית או שכל תביעת רישום מצדיקה מינוי כונס.

הבחנה זו חשובה גם כאשר החברה המשכנת מנהלת את המרשם לאורך שנים. הימצאות הזכויות בספריה אינה ממלאת מאליה את התחייבות המוכר לרישום קנייני, אך כדי לבסס תביעה יש להצביע על החובה המסוימת, מועד קיומה, החסם והפעולות שהיה אפשר לנקוט כדי להסירו.

כאשר הקרקע טרם חולקה ליחידות רישום, עשויות להידרש מדידה ופרצלציה; כאשר החלוקה קיימת אך הבית אינו רשום, נדרשים מסמכי בית משותף ותשריט; וכאשר הבית כבר נרשם, הקושי עשוי להימצא בשרשרת העברות פרטנית, בצווי ירושה, בייפויי כוח, באישורי מס או בשעבודים ישנים. פתרון של שלב אחד אינו מחליף את השלמת השלבים האחרים.

נוהל רשות מקרקעי ישראל 22.04B, שפורסם בנוסח שנבדק ביום 12.8.2024, מתייחס בין היתר לרישום ראשוני באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר ולמצב שבו בעל הזכויות נפטר. סעיף 1.9 מבחין בין מסלול רישום על שם יורשים לבין פעולת חברה משכנת באמצעות ייפוי כוח מתאים, בכפוף להנחיות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. אין מדובר בהיתר כללי לעקוף צווי ירושה או מחלוקת מהותית בזכויות.

טיפול בפערי זיהוי בין המסמכים לבין המרשם מחייב בחינה נפרדת. לעיתים מקור הפער בפעולות רישומיות כגון חלוקה ואיחוד, ולעיתים הפער משקף מחלוקת מהותית בשיוך הדירה או בהיקף הזכות. תיקון טכני יכול להספיק רק לאחר שנקבע שהמסמכים והנכס מתייחסים לאותה זכות ושמתקיימים התנאים הרישומיים.

כאשר החברה המקורית התפרקה או חדלה לפעול, נדרשת בדיקה של ייפויי הכוח ששרדו, של התחייבויות בעלי הזכויות ושל מעמדו של הגורם שהוסמך לבצע את הפעולות. במצב המתאים עשויה להידרש תביעה לאכיפה או בקשה לסעד הצהרתי וצו עשה, ובמקרים אחרים הפתרון הוא מסלול מנהלי ורישומי. צו כללי לרשום את הדירות אינו מועיל אם לא זוהה מי מסוגל להמציא את המסמכים הנדרשים, ומהו החסם שבלעדיו לא תתקבל הבקשה.

יש להפריד בין תביעה להשלמת הרישום לבין תביעה לפיצוי. עיכוב יכול להקים עילה, אך פיצוי כספי מחייב בחינה של ההתחייבות, ההפרה, הנזק והקשר הסיבתי, וכן של ההגנות שבדין. כאשר היעד העיקרי הוא רישום קנייני, נכון לבנות מתווה שמאפשר השלמה בפועל, ולא להסתפק במחלוקת על האחריות ההיסטורית של המוכר.

מחדל רישומי ממושך מחייב אבחון מדויק ולא סעד גנרי. כאשר היעד הוא רישום הזכויות בפועל, יש לבחור בהליך שיכול להסיר את החסם, לצד בחינה נפרדת של אחריות חוזית או פיצוי. נקודת המוצא היא זיהוי החייב, השלב הרישומי והמסמכים שבאמת חסרים.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.

אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.