רוכש דירה עשוי להחזיק בה שנים, למכור אותה ואף לשעבד את זכויותיו, בלי ששמו מופיע בנסח הטאבו. במקום רישום בפנקסי המקרקעין, הזכויות מנוהלות לעיתים אצל חברה משכנת. המרשם הזה חיוני לחיי המסחר, אך מעמדו המשפטי שונה מרישום בלשכת רישום המקרקעין. ההבחנה משפיעה על תוקף הפעולות, על הדרך להוכיח זכות ועל השאלה מי נושא באחריות כשנפלה טעות או התעכב רישום. מי שרוכש או מוכר דירה במצב כזה צריך להבין את ההבדל לפני שהוא חותם.
מה מוכיח אישור הזכויות
אישור הזכויות שמנפיקה החברה המשכנת משקף את המידע במרשם שהיא מנהלת: זהות בעלי הזכויות, העברות והתחייבויות שנרשמו בו, ככל שנכללו במערכת ובאישור. זהו מסמך חשוב בבדיקת עסקה, אך אין לראותו כנסח טאבו.
סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, מבחין בין עסקה במקרקעין שהושלמה ברישום לבין התחייבות לעשות עסקה. עם זאת, אין להסיק מהיעדר רישום כי בכל מקרה מדובר באותה זכות חוזית: יש לברר אם הזכות הנמכרת היא התחייבות לקבלת בעלות, זכות לקבלת חכירה, חכירה שכבר נרשמה או זכות אחרת. גם כאשר הזכות אינה רשומה על שם הרוכש, עשויה לעמוד לו זכות משפטית בעלת ערך ממשי, אך אין להשוות את אישור החברה לפנקס המקרקעין.
רשות מקרקעי ישראל מבחינה במפורש בין אישור זכויות שהיא מפיקה לנכס המנוהל ברשות לבין הודעה על רישום זכויות בנכס שמנוהל בחברה משכנת. לפי עמוד השירות הרשמי של רמ״י, במקרה השני מופקת הודעה ולא אישור זכויות של רמ״י. ההבחנה מחייבת לזהות מי מנהל את תיק הזכויות, מה נבדק בפועל ואילו מרשמים אחרים עשויים להכיל התחייבויות או שעבודים.
מי נושא בחובת הרישום
יש להפריד בין שלוש מערכות נורמטיביות. הראשונה היא הדין שמסדיר את רכישת הזכות ואת השלמתה ברישום. השנייה היא ההתחייבויות שבין המוכר לרוכש. השלישית היא ההתחייבויות של מי שמנהל בפועל את תיק הזכויות. החפיפה בין הגורמים אינה הופכת אותם לבעלי דין זהים. בפרויקט שבו החברה היזמית אינה החברה המנהלת, תביעה לרישום שגויה עלולה להיכשל, בין אם נבחר נתבע לא נכון ובין אם הסעד המבוקש אינו תואם את ההתחייבות.
סעיף 6ב לחוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, קובע חובות רישום של המוכר, בכפוף לתחולת החוק ולחריגים הקבועים בו. אין לזהות בהכרח בין המוכר לבין החברה המנהלת את המרשם, אך גם אין להסיק שהחברה המשכנת פטורה מחובת רישום: היא עשויה להיות המוכר עצמו, צד להתחייבות חוזית או מי שנטל על עצמו את ביצוע הרישום. המבחן הוא מקור החיוב, זהות המתחייב, היקף ההרשאה והפעולה שביצועה מתבקש.
נדרש להפריד גם בין אחריות לרישום הסופי לבין אחריות לנכונות האישורים ולהתנהלות המרשם. חברה המנפיקה אישור שגוי או מבצעת העברה בניגוד למסמכים מחייבים עשויה לעורר שאלות חוזיות ונזיקיות שונות לחלוטין מהשאלה אם היא חייבת בעצמה לבצע פרצלציה או לרשום בית משותף. לכל אחת מן השאלות תשתית עובדתית וסעד אפשרי אחרים.
מבחינה מעשית, תביעת רישום טובה תזהה תחילה את החוליה החסרה: הרשאה, מסמכי שרשרת העברות, התאמה בין הנכס הפיזי לבין התשריט, אישור בעלי הזכויות או פעולת רישום שהמוכר התחייב להשלים. דרישה כללית מן החברה ״לרשום את הדירה״, ללא הבחנה בין הגורמים ובין השלבים, עלולה שלא לפתור את החסם.
החברה המשכנת היא גורם מרכזי בניהול זכויות טרם השלמת הרישום, אך מרשמה אינו טאבו. האחריות המשפטית אינה נקבעת על פי הכינוי ״חברה משכנת״ אלא על פי הדין, ההסכמים, המצגים ותפקידה הקונקרטי של החברה. זו גם נקודת המוצא לבחירת הנתבע והסעד בתביעות רישום.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.