בעסקת מכר של נחלה, התמורה שנקבעה בין הצדדים אינה מלמדת בהכרח על הסכום שיישאר בידי המוכר. לצד חובות, היטלים ותשלומים נוספים, עשוי לחול חיוב משמעותי בדמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל. לכן המועד שלפיו נקבע שווי הקרקע אינו עניין טכני: בתקופה של עליית מחירים, הוא עשוי להשפיע באופן ניכר על כדאיות העסקה.
לפי המתכונת שעמדה במוקד העתירה, המועד הקובע לשומת דמי הרכישה אגב העברת זכויות נקשר לעריכת השומה. כאשר הוגשו מסמכי העסקה, אך הטיפול ברמ״י התמשך, התוצאה עלולה הייתה להיות חיוב לפי שווי קרקע מאוחר וגבוה יותר. סוגיה זו הגיעה לבית המשפט העליון בבג״ץ 2834/23 קריין ואח׳ נ׳ מועצת מקרקעי ישראל.
בפסק הדין מיום 12.5.2025 לא נקבעה הלכה שיפוטית המחליפה בעצמה את כללי השומה. בעקבות הערות השופטים הודיעו המשיבות כי תובא להנהלת רמ״י הצעה שלפיה בעסקאות דמי רכישה בנחלות אגב העברת זכויות, המועד הקובע יהיה יום הגשת בקשה מלאה, כהגדרתה בנהלים. נוכח ההתפתחות נמחקה העתירה. ביום 25.6.2025 ניתנה החלטת הנהלת רמ״י מספר 5785, המסדירה את המועד הקובע ואת הוראות המעבר.
הבקשה המלאה היא נקודת המפתח
ההבחנה החשובה היא בין חתימת הסכם המכר לבין הגשת בקשה מלאה לרשות. חוזה חתום לבדו אינו מבטיח קיבוע של שווי הקרקע. יש לזהות אילו מסמכים נדרשים לפי ההסדר החל, מתי התקבלו ברמ״י ומה אירע כאשר נדרשו השלמות. גם לגבי עסקאות שהחלו לפני השינוי יש לבדוק באופן פרטני את הוראות המעבר, ולא להניח שהמדיניות החדשה חלה רטרואקטיבית בכל מצב.
השינוי במדיניות יוצר איזון ראוי. בעל נחלה שמילא את המוטל עליו אינו אמור לשאת ללא גבול בתוצאות התארכות הטיפול המינהלי. עם זאת, אין הצדקה לקבע מועד שומה מוקדם כאשר הבקשה טרם הושלמה. לכן מוקד הסכסוך עשוי לעבור משאלת שווי הקרקע לשאלה הראייתית: מתי הייתה בפני הרשות בקשה מלאה.
אין לבלבל בין המועד הקובע לשווי הקרקע לבין הסכום הסופי לתשלום. בהחלטות יישום של רמ״י הובהר כי ייתכן שערוך מן המועד הקובע ועד להנפקת שובר התשלום לפי הכללים הרלוונטיים. לכן הקדמת המועד הקובע אינה שקולה לביטול הצמדה או ריבית. ניהול מדויק של העסקה מחייב מעקב אחר מסירת המסמכים ותיעוד דרישות הרשות. במקרה של מחלוקת על השומה, תכתובת מסודרת יכולה להיות חשובה לא פחות מטיעון שמאי.
הלקח מפסק הדין ומהחלטת רמ״י אינו רק כלכלי. בעסקת נחלה, ההליך המינהלי עצמו הוא חלק מן העסקה. מי שמנהל אותו כבר מראשיתה יכול לצמצם את הסיכון שמחיר הקרקע לצורכי רמ״י ייקבע במועד שאינו משקף את השלב שבו הושלמה בקשתו.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.