אחריות מתווך במקרקעין בתמצית - ניתוח משפטי ועשרת הדיברות- למתווכים

מטרת מאמר זה היא להציע מדריך עדכני, מקצועי ותמציתי, שיספק מענה לשאלות בדבר אחריותו של המתווך במסגרת עסקת נדל"ן ולסייע לציבור המתווכים בעת עריכת עסקת נדל"ן.

מעמדו של המתווך במקרקעין והיקף אחריותו המקצועית עברו שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. כפי שקבע בית המשפט העליון בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פורסם בנבו, 2022), חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 נועד להסדיר את העיסוק בתיווך ולהגן על ציבור רוכשי הדירות, תוך הבהרת אופי ההתקשרות ופרטי העסקה באופן מדויק.

סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע חובת הגינות וזהירות מוגברת. בהתאם לתא"מ (רמלה) 65399-06-19 פיכמן נ' ג'ינגה (פורסם בנבו, 2023), המתווך מחויב לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוח כל מידע מהותי הנוגע לנכס. בנוסף, תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ד-2004, מסדירות את אופן ביצוע פעולות השיווק והפרסום.

בע"א 7626/18 חורב נ' ורדניקוב (פורסם בנבו, 2023), הדגיש בית המשפט העליון כי דרישת הכתב בחוק המתווכים היא מהותית ולא טכנית. הפסיקה העדכנית מחמירה עם מתווכים שאינם מקפידים על דרישות החוק הפורמליות.

המלצות מעשיות למתווכים:

המלצה 1: הסכם התיווך [חובה חוקית]

בהתאם לע"א 3384/16 מזרחי, יש להקפיד על חתימת הסכם תיווך בכתב הכולל את כל הפרטים הנדרשים בחוק ובתקנות. ההסכם חייב לכלול את פרטי הנכס, סכום דמי התיווך, ופרטי הצדדים המלאים. אין להסתפק בהסכמות בעל פה או בהתכתבויות וואטסאפ.

המלצה 2: בדיקת הנכס [חובה מקצועית]

בהתאם לתא (חדרה) 2103/03 רשף נכסים נ' לזר, על המתווך לערוך בדיקה יסודית של הנכס, כולל מצבו התכנוני, רישומי, ומשפטי. יש לתעד את הבדיקות שנערכו ואת המידע שנאסף.

המלצה 3: גילוי מידע מהותי [חובת גילוי]

על המתווך לגלות ללקוח כל מידע מהותי הנוגע לנכס. בהתאם לתא (פתח תקווה) 26071-12-19 פיכמן נ' ג'ינגה, הדבר כולל מידע על ליקויים, הליכים משפטיים, או מגבלות תכנוניות.

המלצה 4: ניגוד עניינים [חובת נאמנות]

בהתאם לסעיף 10 לחוק המתווכים ולפסיקה העדכנית, יש לגלות כל עניין אישי בעסקה ולקבל הסכמה בכתב מהלקוח. הדבר כולל גם עניין אישי של קרובי משפחה או תאגידים קשורים.

המלצה 5: תיעוד ושמירת מסמכים [חובת תיעוד]

יש לשמור תיעוד מלא של כל פעולות התיווך, לרבות פרסומים, התכתבויות, ומסמכים שהוחלפו. בהתאם לפסיקה העדכנית, תיעוד זה חיוני להוכחת הזכאות לדמי תיווך.

המלצה 6: הגורם היעיל [דרישה מהותית]

על המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה. בהתאם לע"א 7626/18, יש לתעד את כל הפעולות המוכיחות את היות המתווך הגורם היעיל, כולל פגישות, סיורים, ומשא ומתן.

המלצה 7: מגבלות על פעולות משפטיות [איסור חוקי]

בהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים, אין לערוך מסמכים משפטיים או לייצג בהליכי משא ומתן משפטי. יש להפנות את הצדדים לייעוץ משפטי מקצועי.

המלצה 8: שקיפות בעמלות [חובת גילוי]

יש לגלות מראש את שיעור העמלה המבוקש ואת התנאים לתשלומה. בהתאם לפסיקה העדכנית, אי-גילוי עלול לשלול את הזכאות לדמי תיווך.

המלצה 9: הגנת הפרטיות [חובה חוקית]

יש להקפיד על הגנת פרטיות הלקוחות בהתאם לחוק הגנת הפרטיות. הדבר כולל שמירה על סודיות מידע רגיש ואי-העברתו לצדדים שלישיים ללא הסכמה.

המלצה 10: התמקצעות מתמדת [חובה מקצועית]

יש להתעדכן בשינויי חקיקה ופסיקה ולהשתתף בהשתלמויות מקצועיות. בהתאם לפסיקה העדכנית, רמת המקצועיות הנדרשת ממתווכים הולכת וגוברת.

סיכום ומבט לעתיד

הפסיקה העדכנית מצביעה על מגמה של החמרה בדרישות המקצועיות והאתיות ממתווכי מקרקעין. בתי המשפט מדגישים את חשיבות ההקפדה על דרישות החוק הפורמליות לצד מילוי החובות המהותיות כלפי הלקוחות.

המתווך המודרני נדרש להיות בעל ידע מקצועי רחב, יכולת לאתר ולנתח מידע רלוונטי, ומודעות גבוהה לחובותיו המקצועיות והאתיות. רק הקפדה על סטנדרטים גבוהים אלה תבטיח את מעמדו המקצועי ואת זכאותו לדמי תיווך.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.