הסיכונים ברכישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי

רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות בחייו של אדם. ההשקעה הכספית, הבירוקרטיה והאתגרים הכרוכים בתהליך הרכישה יכולים להיות מורכבים, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה בפרויקט הנבנה ללא ליווי בנקאי. 

רכישת דירה מקבלן כרוכה בסיכונים מהותיים שחשוב לדעת מראש. במצבים אלה, על הרוכש לפעול בזהירות, ולבחון לעומק את המצב הפיננסי של הקבלן ואת מנגנוני הבטחונות הקיימים במסגרת העסקה, וכן להבין את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של התקשרות עם הקבלן. במאמר זה נדון באחד מהנושאים המרכזיים והמשמעותיים שחובה להכיר בתהליך זה והוא: הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא ליווי בנקאי. נסביר מה המשמעות של ליווי בנקאי, מהם הסיכונים שעלולים לחול על הרוכש, ואיך להבטיח את כספו עד למסירה. הבנה מעמיקה של היבט זה יסייע לרוכש לנהל את העסקה בצורה בטוחה ותסייע לו להימנע מטעויות יקרות.  

פרשת חפציבה

בטרם נצלול אל חשיבות הליווי הבנקאי ועל הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקה ללא ליווי בנקאי שכזה, ראוי לסקור את הפרשה שחוללה שינוי עמוק בתחום.

מדובר היה בחברת נדל"ן ובניה בעלת קבוצת חברות בנייה שהיו מהגדולות בישראל. החברה מכרה דירות לכ-4,500 משפחות ללא ליווי בנקאי או ערבות בנקאית כלשהי. בשנת 2007 קרסה חברת חפציבה בעקבות קשיים כלכליים חמורים וחשדות לפלילים, וחובותיה עמדו בכ-15 מיליארד שקל, תוך שהחברה השתמשה בכספי רוכשי הדירות כדי לכסות את חובותיה בחברות הבניה האחרות שבבעלותה. אלא, שהחברה קרסה לחלוטין ובעל החברה נמלט לחו"ל ומאוחר יותר הועמד לדין. בעקבות זאת הבנייה לא הושלמה, הרוכשים הפסידו את כספיהם, והמשפחות נשארו חסרות בית ללא יכולות להיכנס אל הנכסים, שכן הלכה למעשה לא ניתנו לרוכשים בטחונות כלשהם אשר יגנו על הכספים ששילמו ויבטיחו את סיום הבניה. חלק מהרוכשים עדיין מתגוררים בשכירות, חלקם נאלצו לפרוץ לדירות, ואחרים נאלצו למצוא דרכים אחרות כדי לממש את זכויותיהם.

בעקבות פרשה זו החליטו הממשלה והכנסת לתקן את חוק מכר דירות. חוק זה מסדיר את הפיקוח על מכר דירות שמטרתו למנוע פרשות דומות ולהבטיח את כספי רוכשי הדירות. החוק מגביל את הקבלן בהעברת הכספים לחשבון ספציפי ולא לחשבון הפרטי שלו. בנוסף, חוק זה מחייב את הקבלן ליידע את הרוכשים על זכויותיהם במדויק. החוק עוד מחייב את הבנק המלווה פיננסית את הפרויקט, לבדוק ולוודא את איתנותו הפיננסית של היזם וזאת על מנת להבטיח את ביצועו של הפרויקט מבחינה פיננסית.

מהו ליווי בנקאי?

ליווי בנקאי, הוא מנגנון מימון מפוקח שמעניק, בין השאר, ביטחון כספי לרוכשי דירה בפרויקט. במסגרת הליווי הבנקאי, מוסדר, בין השאר, מנגנון בין הבנק לבין הקבלן שבמסגרתו הבנק ילווה לקבלן כספים לצורך בניית הפרויקט והקבלן ישעבד את הקרקע וכל הבנוי עליה כבטוחה לבנק. במצב זה רוכשי הדירות יפקידו את כספי תמורת רכישת הדירה בחשבון ספציפי שנפתח על ידי הבנק המלווה עבור הפרויקט, וכנגד הפקדת הכספים בחשבון הליווי, הרוכשים יקבלו מהבנק ערבות בנקאית בגובה התשלומים ששילמו. מטרת ליווי בנקאי הוא להגן על הרוכשים, לפקח על המימון מסודר, והעברת הכספים לקבלן תעשה בהתאם לשלבי התקדמות הבניה ועד להשלמת הבנייה.

ביצוע עסקת רכישת דירה מקבלן כאשר אין ליווי בנקאי

רכישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי כרוכה בסיכונים משמעותיים במיוחד בעבור הרוכש, שכן במצבים כאלו כספי הרוכשים לא מוגנים בחשבון ליווי סגור, אלא מופקדים לחשבון שבמסגרתו הקבלן יכול להתנהל בחופשיות וללא פיקוח. במקרים אלו, במצב שבו הקבלן לא מקדם את הפרויקט, לא עומד בחובותיו כלפי הרוכשים, או חלילה נקלע למצבים מורכבים של חדלות פירעון, כספי הרוכשים אינם מוגנים באמצעות ערבות או מנגנון אחר. במצב כזה, וככל שחלילה הקבלן יעשה שימוש בכספים למטרות שאינן לצורך קידום הפרויקט או במצב שבו הקבלן ייקלע לקשיים או הליכי חדלות פירעון, הרוכש מצוי במצב שבו הוא נוטל על עצמו סיכונים משמעותיים, ובין השאר, כדלקמן:

1.       היעדר ערבות חוק מכר וסיכון הכספים ששולמו - ללא ליווי בנקאי לפרויקט, לא קיימת כל בטוחה אשר ממנה יוכל הרוכש להיפרע, ככל שיתברר כי השלמת ביצוע הפרויקט איננה אפשרית. במצב כזה, כספי הרוכש ששולמו מצויים בסיכון משמעותי, שכן אין כל ערובה להשבתם.

2.       אי וודאות לגבי השלמת הבניה- ללא מימון בנקאי לפרויקט, המשך הבניה תלוי ביכולת הכלכלית של הקבלן. בהתאם, קריסה כלכלית של הקבלן או עיכוב במכירות עלול להביא לעיכוב הבניה או להפסקת הבנייה לחלוטין.

3.       היעדר פיקוח על כספי הרוכש – אין גוף שלישי שמפקח שהשימוש בכספי הרוכשים יעשה לצורכי ביצוע הפרויקט בלבד.

4.       קושי בקבלת במימון לרוכש –בנקים למשכנתאות חוששים מפרויקטים שמתנהלים ללא ליווי בנקאי, ולעיתים הם מסרבים לתת משכנתא עד להשלמת שלבי בנייה מסוימים.

5.       היעדר פיקוח על התקדמות ביצוע הבנייה ועמידה בתקנים

ללא ליווי בנקאי, הפיקוח שמבוצע במסגרת הפרויקט הוא של הקבלן בלבד, ללא מעורבות של גורם פיקוח נוסף בלתי תלוי.

6.       היעדר ביטוח מספק

בנק מלווה מחייב את הקבלן לבטח את הפרויקט בביטוחים מהותיים, וזאת כתנאי להעמדת המימון הבנקאי. במצב שבו פרויקט מבוצע ללא ליווי בנקאי, קיימת סבירות שחלק מהביטוחים הנדרשים לא יבוצעו או ייערכו כראוי.

רכישת דירה מקבלן – רק עם עורך דין מומחה בתחום

רכישת דירה מקבלן נחשבת לעסקה אטרקטיבית, אך היא לעתים יכולה להיות מסוכנת יותר, שכן היא טומנת בחובה סיכונים משפטיים וכלכליים אותם יש לבחון ולצמצם עד כמה שניתן במסגרת עריכת ההסכם. קל וחומר, כאשר מדובר בהתקשרות בעסקת רכישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי. ככל שרוכש מעוניין להתקשר בעסקה כזו, הרי שזו חובתו ואחריותו של הרוכש לבצע בדיקות יסודיות, להיעזר בעורכי דין מנוסים בתחום, ולבחון את כלל מנגנוני הבטוחות המוצעים כדי להגן על הכספים ששולמו לקבלן, תוך מתן פתרונות יצירתיים אשר יצמצמו את החשיפה עד כמה שניתן, בהתאם לנסיבות הייחודיות של כל פרויקט ופרויקט.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה נו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.  

המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך מכשיר נייד), בטלפון שמספרו: 03-6236130, באימייל באמצעות טופס יצירת קשר המופיע בתחתית העמוד לצד שמאל, או בכל דרך שתרצו.