עסקה שפורסמה לאחרונה בשוק הנדל"ן ממחישה מגמה שעשויה להפוך משמעותית יותר ככל ששוק ההתחדשות העירונית מתבגר: חברות נדל"ן רוכשות חברות יזמיות שכבר מחזיקות בצבר של פרויקטים, ובכך מקבלות בתוך זמן קצר גישה לאלפי יחידות דיור עתידיות.
בחודש ספטמבר האחרון דווח כי חברת מ. אביב תעשיות בנייה התקשרה בעסקה לרכישת מלוא מניותיה של חברת תרחיש קידום שיווק יזמות ולרכישת זכויות בפרויקטים משותפים לתרחיש ולקבוצת קן התור.
התמורה בעסקה עשויה להגיע לכ-81.4 מיליון שקל, וצבר ההתחדשות העירונית הרלוונטי כולל כ-4,430 יחידות דיור.
לכאורה מדובר בעסקת M&A מוכרת: חברה אחת רוכשת חברה אחרת ואת פעילותה.
אולם בתחום ההתחדשות העירונית העסקה מורכבת יותר. במקרים רבים, הנכס המרכזי של החברה הנרכשת אינו קרקע הרשומה על שמה, אלא אוסף של הסכמי פינוי-בינוי שנחתמו עם מאות בעלי דירות, שיעורי חתימות, ייפויי כוח, הליכי תכנון שנמשכים שנים, זכויות חוזיות, התחייבויות כלפי בעלי הדירות ומערכת יחסים שנבנתה בין היזם לבין המתחם.
לכן עסקה כזו מחייבת בחינה משתי נקודות מבט שונות: מצד אחד - מה צריך היזם הרוכש לבדוק לפני שהוא מתמחר ורוכש את החברה; ומהצד השני - כיצד צריכים בעלי הדירות להגן מראש על זכותם לדעת ולהשפיע כאשר היזם שאותו בחרו עומד להימכר.
לא די לבדוק את החברה - צריך לבדוק את הצבר
בעסקת רכישה רגילה ניתן להתחיל בבדיקת החברה עצמה: הדוחות הכספיים, ההתחייבויות, העובדים, המימון, ההליכים המשפטיים והחוזים המרכזיים שלה.
ברכישת חברת התחדשות עירונית זו רק נקודת הפתיחה.
הבדיקה המרכזית צריכה להתבצע ברמת כל פרויקט בנפרד.
פרויקט המופיע במצגת החברה כפרויקט של 400 יחידות דיור אינו בהכרח נכס בשווי זהה לפרויקט אחר בהיקף דומה. יש הבדל מהותי בין מתחם שבו נחתם רוב משמעותי של בעלי הדירות, אושרה תוכנית והליך הרישוי מתקדם, לבין מתחם המצוי בראשית הליך ההחתמות או כזה שהנחותיו הכלכליות עדיין מבוססות על תכנון שטרם אושר.
לכן יש לבחון את שיעור החתימות בכל פרויקט, תוקף ההסכמים, התנאים המתלים ומועדיהם, מצב התכנון והרישוי, מחלוקות עם בעלי זכויות, הליכים משפטיים ומערכת היחסים עם הנציגות.
אחד הנושאים החשובים ביותר הוא יכולת העברת השליטה בפרויקט.
יש להבחין בין מצב שבו נרכשות מניות החברה היזמית לבין מצב שבו מועברות הזכויות וההתחייבויות בפרויקט מחברה אחת לאחרת. מבחינה משפטית אין מדובר באותו אירוע. ברכישת מניות החברה שהתקשרה עם בעלי הדירות ממשיכה להיות אותה אישיות משפטית; בהעברת הפרויקט עצמו עשויות להתעורר שאלות מכוח דיני המחאת חיובים ומכוח הוראות הסכם הפינוי-בינוי עצמו.
אלא שגם עסקת מניות אינה בהכרח "שקופה" מבחינת הסכמי בעלי הדירות. הסכמים רבים כוללים מגבלה לא רק על המחאת ההסכם אלא גם על שינוי שליטה בחברה היזמית.
לכן במסגרת בדיקת הנאותות יש לקרוא את ההסכמים עצמם ולבדוק האם מכירת מניות, שינוי שליטה, הכנסת שותף או מיזוג דורשים את הסכמת בעלי הדירות או הנציגות.
החשיבות של הבדיקה הזו אינה תיאורטית. בעניין מנרב פרויקטים נדון הסכם פינוי-בינוי שבו נקבע כי שינוי השליטה בחברה היזמית טעון הסכמה מראש ובכתב של נציגות בעלי הדירות. לאחר שהשליטה בחברה נמכרה ללא הסכמת הנציגות, התעוררה מחלוקת משפטית ביחס להמשך ההתקשרות. המקרה ממחיש כי מבחינת רוכש פוטנציאלי, צבר של אלפי יחידות דיור אינו בהכרח צבר שניתן להעביר לבעל שליטה חדש ללא תנאים.
לא רק בעלי הדירות: מפת ההתחייבויות המלאה של הפרויקט
אולם בדיקת הנאותות אינה יכולה להסתיים בהסכמי בעלי הדירות.
פרויקט התחדשות עירונית שמקודם במשך חמש, שבע ולעיתים עשר שנים יוצר סביבו מערכת שלמה של התחייבויות משפטיות וכלכליות. חלקן נחתמו במסגרת חוזים מסודרים, אחרות ניתנו במכתבי התחייבות, בפרוטוקולים, בתכתובות או במסגרת הליכי התכנון. רוכש שלא ממפה אותן עלול לגלות לאחר השלמת העסקה שהפרויקט שנרכש מגיע עם התחייבויות בהיקף שונה לחלוטין מזה שעליו התבסס התמחור.
ראשית, יש לבחון לעומק את ההתחייבויות כלפי הרשויות.
במהלך קידום תוכנית או היתר בנייה עשוי היזם ליטול על עצמו התחייבויות כלפי הרשות המקומית, הוועדה המקומית וגופים ציבוריים נוספים. אלה עשויות להתייחס לביצוע עבודות פיתוח, הקמת שטחי ציבור, העתקת תשתיות, ביצוע מטלות ציבוריות, טיפול במבנים קיימים, פתרונות תנועה וחניה או תנאים אחרים שנדרשו לצורך קידום התכנון.
יש לבדוק לא רק מה מופיע בהוראות התוכנית, אלא גם אילו התחייבויות נוספות ניתנו במהלך הדרך ומה העלות הצפויה של מימושן.
לעיתים מדובר בהתחייבות שהייתה סבירה כאשר ניתנה, אך לאחר עליית מחירי הביצוע או שינוי בהיקף הזכויות היא עלולה להשפיע באופן משמעותי על כדאיות הפרויקט.
יש לבחון גם האם קיימות התחייבויות בקשר עם היטלים, אגרות, דמי הקמה, הסדרי תשתיות או תשלומים אחרים; האם קיימות מחלוקות עם הרשות; והאם קיימים תנאים שטרם מולאו ושבלעדיהם לא ניתן יהיה להתקדם לשלב הבא.
במקביל יש לבדוק את מערכת ההסכמים עם צדדים שלישיים.
פרויקט עשוי להיות קשור בהסכמים עם מארגנים, שותפים יזמיים, בעלי זכויות נוספים, קבלנים, חברות ניהול, מתווכים, משווקים, חברות מימון או גורמים אחרים שהיו מעורבים ביצירת הפרויקט.
בכל הסכם כזה צריך להבין מה בדיוק הובטח, מה כבר שולם ומה עדיין עשוי להשתלם בעתיד.
בפרט, יש לבדוק האם קיימות זכויות לקבלת דמי הצלחה או תמורות מותנות במקרה של אישור תוכנית, קבלת היתר, תחילת בנייה או מכירת הפרויקט. התחייבות כזו עלולה שלא להופיע כהוצאה שוטפת בדוחות החברה, אך להתממש דווקא לאחר שהרוכש ישלים את העסקה ויקדם את הפרויקט לשלב הבא.
כך גם ביחס להסכמי שותפים. לא די לדעת כי החברה מחזיקה ב-50% מפרויקט. יש לבדוק אילו זכויות נלוות לאחזקה: מי מממן את ההוצאות, למי זכות להחליט על התקשרות עם קבלן או גוף מממן, האם קיימות זכויות וטו, מנגנוני דילול, זכות סירוב ראשונה, אופציות רכישה או מכירה ומגבלות על שינוי שליטה.
לעיתים אחזקה של 50% בפרויקט שבו לשותף האחר קיימות זכויות וטו נרחבות שונה מאוד מבחינה כלכלית מאחזקה של 50% בפרויקט שבו קיימת שליטה משותפת אמיתית.
גם היועצים הם חלק מהנכס שנרכש
קבוצה נוספת שראוי לבחון באופן נפרד היא היועצים והמתכננים של הפרויקט.
פרויקט התחדשות עירונית צובר לאורך השנים עבודה אדריכלית, שמאית, הנדסית ומשפטית בהיקף משמעותי. אדריכלים, מנהלי פרויקט, שמאים, יועצי תנועה, יועצי תשתיות, עורכי דין, יועצי מס, מודדים ומתכננים נוספים עשויים להיות קשורים בהסכמים שימשיכו לחייב גם לאחר החלפת השליטה ביזם.
לכן צריך לבחון את תנאי ההתקשרות עמם: מהו שכרם, אילו סכומים כבר שולמו, אילו תשלומים עתידיים מותנים בהתקדמות הפרויקט, האם קיימות התחייבויות לתקופה מסוימת ומהם תנאי סיום ההתקשרות.
יש לכך משמעות נוספת. כאשר רוכש מעוניין להביא לפרויקט את צוות המתכננים שלו, עצם החלפת היועץ עלולה להיות כרוכה בתשלום נוסף או בפיצוי ליועץ הקיים.
במקביל יש לבדוק סוגיה שלעיתים אינה מקבלת די תשומת לב: הזכויות בתוצרי התכנון.
אם הושקעו במשך שנים משאבים בתכנון אדריכלי, בתוכניות, בחוות דעת ובמסמכי רישוי, על הרוכש לוודא כי לחברה הנרכשת קיימות הזכויות הדרושות להמשיך להשתמש בתוצרים גם במקרה של סיום ההתקשרות עם היועץ המקורי. מצב שבו מחלוקת עם אדריכל או מתכנן מונעת שימוש בתוכניות שכבר הוגשו לרשויות עלול לפגוע משמעותית בלוחות הזמנים ובערך הפרויקט.
גם התחייבויות כלפי עורכי הדין ונציגויות בעלי הדירות צריכות להיבחן. בפרויקטים רבים היזם נושא בשכרם של עורכי הדין, המפקחים והשמאים מטעם בעלי הדירות. יש לבדוק את הסכמי שכר הטרחה, אבני הדרך לתשלום, תשלומים שטרם שולמו והאם שינוי בזהות היזם יוצר זכות לתשלום נוסף או מחייב הסכמה כלשהי.
מפת ההתחייבויות צריכה לכלול אפוא לא רק את מה שהיזם התחייב לתת לבעלי הדירות, אלא כל גורם שהפרויקט יצר כלפיו התחייבות במהלך שנות קידומו.
המחיר צריך לשקף לא רק את כמות הדירות - אלא את איכות הפרויקטים
כל אלה משליכים ישירות על מבנה עסקת הרכישה.
אם חלק משמעותי מהשווי מיוחס לפרויקטים המצויים בשלבים מוקדמים, אין הכרח לשלם עבורם במועד ההשלמה כאילו כבר הגיעו לבשלות מלאה.
ניתן לקשור חלק מהתמורה לאבני דרך כגון הגעה לרוב הדרוש של בעלי הדירות, אישור תוכנית, קבלת היתר בנייה או התקיימות תנאים אחרים.
במקביל, ממצאי בדיקת הנאותות יכולים לקבל ביטוי במנגנוני השיפוי והמצגים של המוכר. לדוגמה, ניתן לדרוש מצגים ביחס לכך שלא קיימות התחייבויות לבעלי דירות, לרשויות, ליועצים או לצדדים שלישיים מעבר לאלה שנחשפו; שאין הסכמי שכר טרחה או הצלחה שלא הוצגו; ושלא ניתנו התחייבויות בעל פה או במסמכים צדדיים העלולות ליצור חיוב נוסף.
כאשר מזוהה חשיפה ספציפית ניתן לשקול גם מנגנון שיפוי ייעודי, הפחתת מחיר או עיכוב חלק מהתמורה עד להתבהרות החשיפה.
במילים אחרות, רכישת חברת התחדשות עירונית מחייבת בדיקת נאותות של החברה, אבל גם בדיקת נאותות עצמאית לכל אחד מהפרויקטים.
ומהצד השני: בעלי הדירות צריכים להגן על זהות היזם כבר בהסכם
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לבעלי דירות לבדוק כבר בשלב בחירת היזם את ניסיונו ואת חוסנו הכלכלי. ההמלצה הזו משקפת עובדה פשוטה: לזהות היזם יש משמעות ממשית בהחלטה להתקשר בפרויקט שיכול להימשך שנים רבות.
אלא שאם בעלי הדירות השקיעו זמן בבדיקת היזם, השוו הצעות ובחרו חברה מסוימת בשל ניסיונה, חוסנה או זהות בעלי השליטה בה - צריך לוודא שההסכם אינו מאפשר לשנות את אותה מציאות למחרת החתימה.
הנקודה הראשונה היא להבחין בין המחאת ההסכם לבין שינוי שליטה.
סעיף שלפיו "היזם לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו על פי ההסכם ללא הסכמת הבעלים" אינו בהכרח מספיק. במקרה של מכירת מניות, החברה עצמה אינה מעבירה את ההסכם לאיש. היא נותרת צד לו, ורק מי ששולט בה מתחלף.
לכן הסכם פינוי-בינוי צריך לכלול הוראה נפרדת ומפורשת הנוגעת לשינוי שליטה.
ההגדרה צריכה להיות רחבה דיה כדי להתמודד לא רק עם מכירה ישירה של מלוא מניות היזם. היא יכולה להתייחס גם למכירת שליטה עקיפה בחברת האם, מיזוג, הקצאת מניות או הכנסת שותף אשר מקבל בפועל שליטה בהחלטות החברה.
לאחר מכן צריך לקבוע מי מוסמך לתת את ההסכמה.
לא בכל מקרה נכון לדרוש חתימה מחודשת של מאות בעלי דירות. בפרויקטים גדולים ניתן לקבוע מנגנון שבמסגרתו נדרשת הסכמת הנציגות, רוב מוגדר של בעלי הדירות או שילוב בין הנציגות לבין עורכי הדין מטעמם.
אך זכות ההסכמה צריכה להיות אמיתית.
הסדר שלפיו היזם רשאי לבצע את העסקה ולאחר מכן רק "להודיע" עליה לבעלי הדירות אינו מעניק לבעלי הדירות שליטה ממשית באירוע. אם ההסכמה נדרשת, יש לקבוע כי היא תתקבל לפני השלמת שינוי השליטה.
לשם כך כדאי לחייב את היזם למסור מידע מספק על הגורם הנכנס: זהותו, בעלי השליטה בו, ניסיונו, יכולתו הכלכלית והאופן שבו צפוי השינוי להשפיע על ניהול הפרויקט.
כמובן, גם כאן נדרש איזון.
אין בהכרח הצדקה לאפשר לבעלי הדירות למנוע כל פעולה תאגידית של היזם. חברת נדל"ן צריכה להיות מסוגלת לגייס הון, לקבל מימון, לבצע ארגון מחדש בתוך הקבוצה ולעיתים לצרף שותף לפרויקט.
לכן ניתן להחריג מראש פעולות מסוימות שאינן משנות בפועל את השליטה או שאינן פוגעות ביכולת היזם לעמוד בהתחייבויותיו, ולהתמקד באירועים שבהם משתנה למעשה הגוף הכלכלי העומד מאחורי הפרויקט.
נקודה חשובה נוספת היא שמירת הערבויות וההתחייבויות הקיימות.
אם במסגרת ההתקשרות ניתנה ערבות של חברת אם או התחייבות של בעל שליטה מסוים, יש לוודא שמכירת החברה אינה מביאה אוטומטית לשחרור הערב.
במקרה כזה נכון לקבוע כי שינוי שליטה אינו גורע מערבויות קיימות, אלא אם בעלי הדירות אישרו את השחרור וקיבלו במקומן בטוחה חלופית שאינה נחותה מהבטוחה הקיימת.
ולבסוף, יש לקבוע מראש גם מה קורה אם היזם מפר את ההוראה ומבצע שינוי שליטה ללא הסכמה.
סעיף המחייב קבלת אישור אך אינו מגדיר את תוצאות הפרתו עלול להותיר את הצדדים בוויכוח משפטי ארוך בדיוק ברגע שבו נדרש פתרון מהיר.
ניתן לקבוע כי שינוי שליטה שבוצע בניגוד להסכם יהווה הפרה יסודית, בכפוף למנגנון תיקון מתאים, וכי לבעלי הדירות יעמדו במקרה כזה הסעדים הקבועים בהסכם ובדין.
עסקאות רכישה בתחום ההתחדשות העירונית אינן כשלעצמן אירוע שלילי. לעיתים כניסה של חברה גדולה ואיתנה יותר יכולה דווקא לשפר את יכולת הפרויקט להתקדם, להקל על קבלת מימון ולהגדיל את הוודאות שהוא יגיע לביצוע.
אבל יש הבדל בין האפשרות לאפשר שינוי כזה לבין מצב שבו בעלי הדירות מגלים בדיעבד שהיזם שבחרו כבר אינו היזם שעומד למעשה מאחורי הפרויקט.
עבור הרוכש, הלקח הוא שצבר פרויקטים אינו נמדד רק במספר יחידות הדיור שבו - אלא גם באיכות ההסכמים, במצב התכנוני ובמכלול ההתחייבויות שנצברו סביב כל אחד מהפרויקטים.
ועבור בעלי הדירות, הלקח הוא אחר: כאשר בוחרים יזם, כדאי להסדיר כבר באותו שלב גם מי רשאי להחליף אותו בעתיד ובאילו תנאים.
אחרת, ניתן להשקיע חודשים בבחירת היזם המתאים - ולגלות כמה שנים לאחר מכן שהשליטה בו הועברה לאחר, מבלי שבעלי הדירות היו כלל צד להחלטה.
הבהרה: כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.