הלוואה מסוג משכנתא, באופן כללי, הינה מוצר שהבנקים מוכרים ללקוחות בתנאים שונים לטובת רכישת נכס או בניית נכס תוך שעבוד הנכס על דרך של רישום משכנתא לטובת הבנק, המהווה זכות במקרקעין [להלן – "המשכנתא"]. ההסכמה של הבנק להעניק את המשכנתא מתבססת, באופן כללי ובין השאר, על בחינת הלווה [הכנסותיו, התחייבויותיו השונות, ערבים תומכים במידת הצורך, בחינתו הדווקנית של הלווה בקשר עם יכולת ההחזר נוכח "ההכנסה הפנויה" וכיו"ב], וכן בהתאם על בחינת הנכס [בהתאם לחוות דעת שמאית אותה דורש הבנק להמציא- אשר תבחן בין השאר את שווי הנכס, מצבו המשפטי ו/או התכנוני ו/או פיסי וכיו"ב].
בהנחה שהלווים/הרוכשים יעמדו בתנאים השונים שהוצבו על ידי הבנק כאמור לעיל ובהתאם להוראות בנק ישראל בעניין ולאחר מכלול הנסיבות הפרטניות שאותם ישקול הבנק, ייתן הבנק את הצעתו למתן המשכנתא.
יוצא אפוא, כי נטילת המשכנתא, הינה ממילא הליך לא פשוט אשר דורש עמידה במספר קריטריונים. הדברים ידועים.
ואולם, בשעה שמדובר ברכישת נחלה, ההליך לנטילת המשכנתא הופך להיות מורכב שבעתיים, זאת כפי שיפורט, בקצירת האומר, כדלקמן:
1. כפי הידוע, נחלה ככלל מורכבת ממספר חלקות או חלקה אחת המהווה חלק ממשבצת האגודה. משכך, באופן כללי, מדובר על זכות "בר רשות". זכויות "בר רשות" כאמור מושפעות ממספר הסכמים, בין היתר, הסכם המשבצת [דו צדדי או משולש], תקנון האגודה, הוראות רמ"י ועוד. ככלל, אין הנחלה רשומה על שם הבעלים כי אם על שם רשות מקרקעי ישראל [להלן – "רמ"י"] והרישום על שם המוכר מתמצה, על פי רוב, באישור הרכב נחלה אשר מונפק מאת האגודה. לפיכך, ככלל, לא ניתן לרשום משכנתא, אלא רק התחייבות לרישום משכנתא שהינה זכות אובליגטורית במהותה להבדיל ממשכנתא שהינה זכות קניינית [זאת בשונה מעסקה "רגילה" אשר הזכויות הינן זכויות בעלות או זכויות חכירה].
יתרה מזו, הליך השלמת רישום הזכויות על שם הקונה הינו הליך ארוך וסבוך יותר. זאת, משום שהעברת הזכויות על שם הקונה [אשר מבקש ליטול את המשכנתא] מתבצעת לרוב לאחר הליך של רכישת הזכויות מרמ"י ב'דמי רכישה', בהתאם להוראות קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל. הליך רכישת הזכויות כאמור עשוי להימשך לפחות 24 חודשים.
2. לא אחת, לטובת הערכת "שווי הנכס", נקבע שווי הנחלה לפי שווי בית/בתי המגורים בנחלה, ולא על דרך של גילום מלוא המיסים הנדרשים בעסקה, זכויות הבנייה וכיו"ב. משכך, ייתכן, כי אחוזי המימון של המשכנתא ייגזרו בעיקר משווי בית/בתי המגורים דווקא, ולא משווי כלל הזכויות בנחלה כאמור.
דברים אלו מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בעסקת "נטו". בעסקת "נטו" הקונה נוטל את מלוא תשלומי המיסים החלים על המוכר במסגרת עסקת המכירה [לרבות אך לא רק, תשלומי מס השבח למיסוי מקרקעין, היטל השבחה לוועדה, דמי רכישה לרמ"י, מס רכישה על דמי הרכישה וכיו"ב], ומשלם למוכר את התמורה "נטו". ואולם, במקרים רבים הבנק אינו יודע לממן על דרך המשכנתא את מלוא תשלומי המיסים [כמפורט לעיל] אלא אך ורק את סך התמורה נטו [כפי שנקבע בחוות הדעת השמאית] לכל היותר.
3. משוכה נוספת בעסקאות אלו הינה אישור האגודה. כפי הידוע, בדרך כלל הנחלה יונקת חיותה מהסכם המשבצת עליו חתומה האגודה. במסגרת זו האגודה מחויבת לחתום על הסכמתה לעסקה לטובת רישום זכויות הקונה בנחלה, ובכלל זה לחתום על הסכמתה למתן שעבוד על הנכס [שכן הנכס כפוף לזכויות האגודה בהתאם להסכם המשבצת]. לא אחת, האגודה עלולה להתנות את חתימתה על המסמך כאמור, וזאת עקב הפרת התחייבות של המוכר כלפיה בין בהסדרה הנדרשת בהתאם לנהלי האגודה ובין בכל דרך אחרת.
4. מצב זה נהיה מורכב עוד יותר, כאשר בעלי הזכויות של הנחלה הרשומים ברמ"י נפטרו, וכי יורשיהם הם אלו אשר מוכרים את הזכויות בנחלה, בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה [במסגרת הסכם בין יורשים או לאו]. במצב זה, הרי שאין כל יכולת לרשום כל שעבוד על שם המוכרים [שהרי אלו אינם בחיים]. משכך, הסיכוי לקבלת משכנתא מהבנק נמוך באופן משמעותי, וההליך נהיה סבוך עוד יותר. במקרה כזה נדרש לנהל מו"מ מול גורמים שונים בבנק ולהעלות טענות רבות [משפטיות, שמאיות ומסחריות] בנוגע למצב הזכויות, ולהבטחת המשכנתא באמצעות בטחונות מתאימים לאופי העסקה הספציפית. בנוסף ובמידת הצורך, לפעול למינוי בעל תפקיד על זכויות המוכרים בנחלה.
הנה כי כן, נראה כי על המבקש לרכוש נחלה באמצעות מימון מאת הבנק ו"רישום המשכנתא" לטובת הבנק חלות מגבלות מחמירות יותר מ"משכנתא רגילה". משכך, ייזהר הקונה [אשר מבקש ליטול מימון במסגרת הרכישה כאמור] לחתום על הסכם לרכישת זכויות בנחלה ללא היוועצות בעו"ד אשר מתמחה בייצוג עסקאות של רכישת נחלות. זאת, משום הוא יכול להתחייב במו"מ או לחתום על הסכם הרכישה מתוך אמונה שלמה כי יקבל משכנתא על מלוא שווי הזכויות בנחלה בריבית כפי שנהוגה במשכנתא. ואולם, כאשר יגיע לתהליך המימון הוא עשוי להיתקל בקשיים, אשר יכול וייגרמו לו, לא אחת, להפרת התחייבויותיו מכוח ההסכם הרכישה, או לנטילת הלוואה בריבית גבוהה יותר מריבית אשר תינתן בתנאים של משכנתא.
משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי רוכשים בעסקאות לרכישת נחלה, לרבות אך לא רק, באמצעות נטילת משכנתא ו/או פתרונות מימון נוספים. במסגרת כך, משרדנו מנתח כל תיק באופן ספציפי ופועל באופן מקצועי תוך חשיבה יצירתית למציאת פתרונות עבור כל רוכש ורוכש.
ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.
אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.
המאמר נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועד לנשים ולגברים.
המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב המשפטי הידוע והקיים במועד זה.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי בלבד ובלתי מחייב, והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.