האפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה במקרה של בניה או הרחבת דירת מגורים

כאשר אנו מוכרים נכס מקרקעין, יהיה זה קרקע, דירת מגורים, בניין, או כל נכס אחר, אנו נדרשים לשאת בתשלומי מיסים והיטלים כאלו ואחרים, ובין היתר – בתשלום היטל השבחה. ואולם, כפי שנסקור במאמר זה, ייתכן שאף אם תועלה דרישה לחיוב בהיטל השבחה, ייתכן כי ניתן יהיה לקבל פטור בגין תשלום זה בקשר עם דירה ששטחה 140 מ"ר.

מהו היטל השבחה

היטל השבחה הוא למעשה מס שמוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה שבשטחה מצוי אותו נכס, וזאת כתוצאה מאישור תוכניות או ביצוע פעולות תכנוניות אחרות [למשל – אישור הקלות או התרת שימוש חורג] שהביאו לעליית שווי הנכס, וזאת בהתאם תוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כך לדוגמא, ככל שבמגרש מסוים בהתאם למצב התכנוני הקיים ניתן לבנות 2 קומות ומאשרים תכנית אשר מגדילה את היקף הזכויות הניתנות לבניה ל 3 קומות, למעשה נוצרת השבחה של זכויות הבניה הקיימות, אשר עליה יש לשלם את היטל ההשבחה. דוגמא נוספת – במגרש מסוים קיים בית מגורים ומאושרת תכנית אשר מאפשרת בניית בריכה באותו מגרש, גם כאן ייתכן שנוצרת השבחה, ועל אותה השבחה, ייגבה היטל ההשבחה האמור.

חשוב לציין כי אישור התכנית כשלעצמה לא יוצר את החבות האופרטיבית לתשלום אלא רק את העילה לתשלום, והתשלום בפועל מבוצע במועד מימוש הזכויות הנובעות מאישור אותה הפעולה התכנונית [לדוגמא – בעת מכירת הנכס, בעת הוצאת היתר בניה/שימוש חורג, או בעת תחילת השימוש המשביח בפועל – למשל במקרה שבו אדם מנצל זכויות או מבצע שימוש חורג ללא היתרים מתאימים].

גובה היטל ההשבחה – כמחצית מההשבחה עצמה שנוצרה מאותה פעולה כאמור. כך לדוגמא, ככל שכתוצאה מאישור תכנית נוספו זכויות בניה אשר שוויין מוערך במיליון שקלים, הרי שהיטל ההשבחה שייגבה יהיה בסך של חצי מיליון שקלים. לסך זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית במקרים מסוימים ובהתאם לעניין.

ואולם, אף על פי שבמקרים כאמור מוטל היטל השבחה מכוח הדין, הרי שבהתאם לסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ישנם שורה של מקרים בהם עשוי להינתן פטור מתשלום היטל ההשבחה [כולו או חלקו]. במאמר זה נדון בפטור ספציפי – פטור מתשלום היטל השבחה במקרה של בניה או הרחבת דירה בשטח של 140 מ"ר.

מהות הפטור ואופן מימושו

בהתאם להוראות סעיף 19[ג] לתוספת השלישית לחוק התכנון הבניה, בעל זכות במקרקעין או קרובו [בן זוג, הורה, הורה של הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אחים ובני זוגם] אשר הרחיב או בנה דירת מגורים, לא יחויב בהיטל השבחה בכפוף לשני תנאים מצטברים:

הראשון – דירת המגורים, לאחר בנייתה או הרחבתה, לא תעלה על שטח של 140 מ"ר;

השני – בעל הזכות או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחה קרובים במשך תקופה של 4 שנים לפחות מסיום הבניה ועד למכירתה.

בהתאם לאמור, נדגיש כי לגבי יתרת השטח הדירה [ככל שקיים כזה] שמעבר לאותו רף עליון של 140 מ"ר, יתקבל חיוב בהיטל השבחה בהתאם לדין. כך לצורך המחשה – ככל שדירת מגורים נבנתה בשטח של 180 מ"ר, ובגין הבניה יידרש היטל השבחה, הרי שאותו היטל יידרש אך ורק ביחס לשטח של 40 מ"ר שמעבר לרף העליון של 140 מ"ר [כמובן בכפוף לכך שבעלי הזכויות או קרוביהם התגוררו בנכס לפחות 4 שנים ממועד סיום בנייתו או הרחבתו, בהתאם לעניין].

כמו כן, ראוי אף לציין שככל שיתברר כי אותו בעל דירה או קרובו לא גרו בדירה במשך אותן 4 שנים כאמור לעיל, יידרש מאותו בעל זכות לשאת בתשלום היטל ההשבחה ביחס לכל שטח הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

דגשים חשובים נוספים

לא קיימת הגבלה לגבי מספר הדירות שלהן יינתן הפטור – בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון במסגרת ר"מ 8052/14 הועדה המקומית חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו, נקבע באופן חד משמעי כי על אף מהותו הסוציאלי של הפטור, הוא יוענק לבעל הדירה בגין כל דירה שלגביה מבוקש הפטור האמור, ובלבד שהוא עומד בתנאים הקבועים בדין לשם כך.

במסגרת בניה משותפת על ידי מספר בעלי זכויות, הפטור יינתן לכל אחד מהם – כך לדוגמא, ככל שבעלי זכויות מחזיקים בקרקע במשותף ובונים, הרי שהפטור האמור יחול לגבי כל אחד בנפרד, ובלבד שאין הם בני משפחה אחת. יובהר כי האמור לא יחול לגבי בעלי זכויות שבעלותם בקרקע נוצרה בשל חברות בקבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.

אופן הגשת הבקשה לפטור

בתוך 45 ימים ממועד קבלת שומת היטל ההשבחה, על מבקש הפטור להגיש את הבקשה לפטור האמור בצירוף המסמכים הרלוונטיים ותצהיר מטעמו, למשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

מעוניינים לשמוע עוד ולבחון האם גם אתם עומדים בתנאים לקבלת הפטור מהיטל השבחה? רצוי וכדאי להסתייע בעורכי דין המומחים בייצוג בתחום זה.

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי בעלי זכויות בעניינים אלו, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.