זכויות בעלי דירות ותיקים או בעלי נסיבות מיוחדות במיזמי התחדשות עירונית

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי, המונח "דיירים ותיקים" מתייחס לדיירים בני 70 ומעלה ובני 75 ומעלה. דיירים אלו זוכים להכרה ככאלה שזכאים להטבות מיוחדות והגנות משפטיות בהשוואה לדיירים צעירים יותר. מדובר בזכויות שמבטיחות את תנאי המגורים שלהם, כמו אפשרויות דיור חלופי, פיצוי כספי, והגנה מפני פגיעות כלכליות במעמד המיזוג או ההחלפה של הדירה במסגרת הפרויקט. הדיירים הוותיקים זוכים לתשומת לב מיוחדת במהלך כל תהליך ההתחדשות העירונית, מה שמבטיח כי זכויותיהם יישמרו והם לא יפגעו במהלך העברת הדירה הישנה לדירה החדשה.

הזכויות המגיעות לדיירים ותיקים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38 ופרויקטי פינוי-בינוי) נובעות ממספר חוקים ותקנות שנועדו להגן על האינטרסים של הדיירים, ובמיוחד על הדיירים הוותיקים.

על מנת שבעלי הדירה יהיו זכאים לחלופות אותן נסקור בהמשך, חשוב להדגיש כי עליהם להיות בני 70 לפחות במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על ההסכם, וכן על בעלי הדירה הותיקים להתגורר בדירה לפחות שנתיים טרם חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על ההסכם.

זכויות בעלי דירות ותיקים במיזמי פינוי בינוי

בהתאם לחוק, מחויב היזם להציע לבעל הדירה הותיק אחת מבין האפשרויות הבאות:

1.       חלופות מחוץ לפרויקט:

1.1. מעבר לבית אבות, לרבות בתוספת תשלומי איזון עד לשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת עד למועד הפינוי של הדירה הנוכחית.

1.2. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית.

1.3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת לשם רכישה דירה חלופית על ידי בעל הדירה הותיק בסכום הנ"ל.

2.       חלופות בתוך הפרויקט:

2.1. מתן שתי דירות בשווי מצטבר דומה לשווי דירת התמורה.

או

2.2. מתן דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שאמור היה לקבל בעל הדירה הותיק במסגרת העסקה, בתוספת תשלומי איזון, עד לשווי דירת התמורה.

נדגיש כי בהתאם להוראות החוק, היזם הוא זה שרשאי לבחור איזו חלופה [לרבות תת חלופה, הן מחוץ לפרויקט והן בתוך הפרויקט] להציע לבעל הדירה הותיק, ואולם כאשר מדובר בבעל דירה שהוא בן 75 ומעלה [במועד חתימת ראשון החותמים מבין כלל הבעלים], הרי שבמקרה זה אותו בעל דירה רשאי לבחור בעצמו חלופה אחת מבין החלופות מחוץ לפרויקט.

זכויות בעלי דירות ותיקים במיזמי תמ"א 38 [הריסה ובניה מחדש]

בהתאם לחוק, מחויב היזם להציע לבעל הדירה הותיק [בגיל 70 ומעלה] אחת מבין האפשרויות הבאות:

1.       חלופות מחוץ לפרויקט:

1.1. מעבר לבית אבות, לרבות בתוספת תשלומי איזון עד לשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת עד למועד הפינוי של הדירה הנוכחית.

1.2. רכישת דירה חלופית בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית.

1.3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה – וזאת לשם רכישה דירה חלופית על ידי בעל הדירה הותיק בסכום הנ"ל, כולו או רובו.

2.       חלופות בתוך הפרויקט:

2.1. מתן שתי דירות בשווי מצטבר דומה לשווי דירת התמורה.

או

2.2. מתן דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שאמור היה לקבל בעל הדירה הותיק במסגרת העסקה, בתוספת תשלומי איזון, עד לשווי דירת התמורה.

נדגיש כי בהתאם להוראות החוק, היזם הוא זה שרשאי לבחור איזו חלופה [לרבות תת חלופה, הן מחוץ לפרויקט והן בתוך הפרויקט] להציע לבעל הדירה הותיק, ואולם כאשר מדובר בבעל דירה שהוא בן 75 ומעלה [במועד חתימת ראשון החותמים מבין כלל הבעלים], הרי שבמקרה זה אותו בעל דירה רשאי לבחור בעצמו חלופה אחת מבין החלופות מחוץ לפרויקט.

מיסוי והטבות מס

בפני בעלי הדירות הותיקים עומדות הטבות מס במיזמי התחדשות עירונית, וכדלקמן:

1.       אפשרות ראשונה – קבלת 2 דירות חלופיות בפרויקט במקום הדירה הישנה. במקרה זה על 2 הדירות יחולו ההטבות והפטורים הקיימים לדירה חלופית, עד לתקרת הפטור בנוגע לשתי הדירות יחד ובמצטבר.

2.       האפשרות השניה – מכירת דירת התמורה על ידי בעל הדירה הותיק לצד ג' בטרם נסתיימה בנייתה בפטור ממס, בכפוף למספר תנאים כמפורט בחוק.

3.       האפשרות השלישית – מכירת דירת התמורה על ידי בעל הדירה הותיק ליזם בפטור ממס, בכפוף לעמידה בתנאים כמפורט בחוק.

4.       האפשרות הרביעית – קבלת דירת תמורה ותשלום כספי, והכל עד לגובה הפטור בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.

הטבות נוספות

מעבר להטבות שסקרנו לעיל ביחס לבעלי דירות ותיקים, הדין מאפשר גם מתן הטבות נוספות לבעלי דירות שהם בעלי מוגבלויות או לבעלי דירות שמוגדרים בחוק כחולים הנוטים למות. כך, במיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 [הריסה ובניה], החוק קובע כי בעל דירה שהינו בעל מוגבלת, זכאי לקבל דירת תמורה, וכן דירה חלופית [למהלך תקופת הבניה] אשר תהיה מותאמת כנדרש בהתאם למוגבלותו. כמו כן, במיזמי תמ"א 38 [חיזוק] יהיה זכאי בעל דירה בעל מוגבלות שמרותק לביתו מגורים חלופיים למשך תקופת הבניה, על חשבון היזם. דירה חלופית זו תכלול את כל ההתאמות הנדרשות על פי מוגבלותו של אותו בעל דירה.

באשר לבעל דירה שהינו מוגדר כחולה הנוטה למות, הרי שהוא זכאי לאותן זכויות כמו של אלו של בעל דירה ותיק [שהינו בגיל 75 ומעלה] בכל הקשור למיזמי פינוי בינוי או תמ"א 38 [הריסה ובניה]. בכל הקשור למיזמי תמ"א 38 [חיזוק], הרי שבמקרה זה, יהיה זכאי אותו בעל דירה, שהינו מרותק לביתו באופן קבוע – לדירה חלופית למשך תקופת הבניה.

למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד בתמ"א 38 ופינוי-בינוי. אנו מתמחים בליווי דיירים בני הגיל השלישי, ומספקים ייעוץ משפטי מותאם אישית בנוגע לזכויותיהם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. צוות המשרד שלנו מבטיח לדיירים ולדיירים בני הגיל השלישי בפרט ליווי מקצועי וכולל, תוך שמירה על זכויותיהם לאורך כל תהליך ההתחדשות העירונית, תוך התמודדות עם כל ההיבטים המשפטיים, הפיננסיים והמיסויים הכרוכים בפרויקטים אלו.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.