רישום זכויות במקרקעין הוא אחד מאבני היסוד של כל עסקת מקרקעין בישראל. הוא נועד להבטיח את זכויות הקניין של בעלי הנכסים, לספק וודאות משפטית ולקדם את יציבות השוק. כלל יסודי בכל עסקת מקרקעין הוא כי עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום סופי בלשכת רישום המקרקעין, וכך גם קובע חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 [להלן – "החוק"] במסגרת סעיף 7 ולפיו "[א] עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום; [ב] עסקה שלא נגמרת ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
אחד המקרים השכיחים ביותר שבו הרישום בטאבו הופך לנושא מרכזי הוא כאשר קיימת חברה משכנת.
ואולם, בלא מעט מקרים, כפי שנתאר בהרחבה להלן, רישום הזכויות של בעלי זכויות בנכסי מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין לא מושלם מסיבות כאלו ואחרות, כך שעד להשלמת רישום הזכויות הסופי, מנוהל הרישום אצל חברה משכנת – המהווה גוף אשר אחראי בסופו של יום לרשום את זכויות בעלי הנכסים הרלוונטיים בלשכת רישום המקרקעין. לרוב, חברה משכנת תהא חברה קבלנית או יזם שבנו את הנכס, חברה שנוסדה לצורך כך [למשל, חברות שנוסדו בשנות הקמתה של המדינה לצורך שיכון עולים], פירמת עורכי דין המייצגת את אתו יזם או קבלן וכדומה. משמעות הדבר, בהתאם להוראות החוק, הינה כי בעוד שזכויות שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מהוות זכות קניינית, הרי שזכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מהוות זכויות חוזיות בלבד.
במצב זה, כאשר רישום הזכויות מתבצע בחברה משכנת, התהליך של רישום הזכויות עלול להסתבך, והבנת חשיבותו הופכת לקריטית עבור הקונה והמוכר כאחד.
כדי לסבר את האוזן ועל פי הערכות שונות, כיום ישנן יותר מ 400,000 יחידות דיור בפריסה ארצית שרישומן בלשכת רישום המקרקעין טרם הושלם. היעדר רישום זה יכול לנבוע מסיבות שונות, לרבות בשל קידום הליכי רישום והסדרה סבוכים, בניית יחידות דיור תוך חריגה מהיתרי בניה, היעדר קיומם של אישורי מיסים היסטוריים, קשיים כלכליים ואחרים של היזם/קבלן אשר אמון על ביצוע והשלמת הרישום, זניחה של הסדרת הזכויות על ידי בעלי הזכויות וכיו"ב.
הקשיים והסיכונים שבהסדרת זכויות רק אצל חברה משכנת
משמעות העובדה כי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין טרם הושלם, וכי הזכויות הן למעשה זכויות חוזיות בלבד, יכולה להביא לשורה של מכשולים ובעיות, אשר יש להם השפעה נרחבת בקשר עם הנכס והזכויות בו, ובין השאר, כדלקמן:
1. קושי בזיהוי הנכס – בלא מעט מקרים, אי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יכולה להביא לקושי של ממש בכל הקשור לזיהוי הנכס, אשר יצריך ביצוע בדיקות נרחבות על ידי שמאי, מודד וכדומה.
2. קושי בקבלת הלוואות\משכנתא – ישנם לא מעט מקרים בהם אי רישומו של נכס בלשכת רישום המקרקעין יקשה על קבלת הלוואות או משכנתאות, או יפגע בגובה המימון שניתן יהיה לקבל וכיו"ב.
3. קושי בביצוע פעולות והעברת זכויות – אי רישומו הסופי והמדויק של הנכס יכול לפגוע בביצוע פעולות שונות, כגון בקשות לקבלת היתרי בניה, קושי בהשכרת ו/או מכירת הנכס עקב קושי בזיהויו והיעדר הסדרת הזכויות בו באופן סופי, וכן בביצוע פעולות נוספות אחרות.
כמו כן, היעדר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובחברה משכנת בלבד, יכול להוביל גם לסיכונים לא מעטים. נמנה שני סיכונים עיקריים:
1. סיכון של רישום שגוי – חברה משכנת עשויה לרשום נכסים על שם בעלי זכויות אחרים בשוגג, או יכולה לנהל רישום כפול כך שאותו נכס יירשם בספריה של החברה המשכנת על שם שני בעלי זכויות. כמו כן, ייתכן מצב שבו ספרי החברה המשכנת אינם עדכניים, מה שבהכרח יכול להוביל לפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הזכויות הלגיטימיים של הנכס. בכל המקרים האלו, רק הרישום בלשכת רישום המקרקעין יקנה עדיפות מוחלטת – ראיה חותכת – לזכויות.
2. עיכוב בהשלמת רישום הזכויות עקב פירוק או חדלות פירעון של החברה המשכנת – במצב שבו החברה המשכנת נכנסת להליכי פירוק או חדלות פירעון, במקרים אלו ייתכן כי רישום הזכויות הסופי יתעכב במשך תקופה לא מבוטלת.
קשיים אלו בהכרח יכולים להביא להגבלה ביכולת הסחירות של הנכסים ובהתאמה, להביא לירידת ערכם ולפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הזכויות.
חשיבות הרישום בלשכת רישום המקרקעין
הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא כאמור מעין תעודת הזהות המשפטית של הנכס. למעשה, רישום זה הינו רישום פומבי המחייב את כלל הציבור ומעניק וודאות משפטית מוחלטת. יתר על כן, בתי המשפט מתייחסים לרישום בלשכת רישום המקרקעין כהוכחה חותכת לזכויות הקניין של בעל הזכויות בנכס, בין השאר בהתאם להוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, וסתירה של רישום קשה מאוד להוכחה.
בהתאם, רישום בלשכת רישום המקרקעין מספק את היתרונות הבאים:
1. ודאות משפטית – קיום הרישום מהווה הוכחה לזכויות הקניין של הבעלים ומעניק לו את ההגנה המלאה הנדרשת.
2. הגנה כלפי צדדים שלישיים – זכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין מוגנות מפני תביעות של צדדים שלישיים, בניגוד לרישום אצל חברה משכנת, שעשוי להיות בעייתי.
3. פישוט תהליכים וביצוע פעולות – ברגע שהנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, כל תהליך משפטי הקשור אליו נעשה פשוט וברור יותר, בין אם זה קשור למכירת הנכס, לשעבודו, רישום הערות אזהרה וביצוע כל פעולה אחרת.
סיכום
רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין הוא צעד חיוני להבטחת זכויות הקניין של בעלי הזכויות במקרקעין. במצב שבו קיימת חברה משכנת, חשוב להבין את הסיכונים הכרוכים באי רישום כאמור, ולפעול להבטחת רישום הזכויות בהקדם האפשרי, שכן וכפי שצוין, חוסר וודאות משפטית עלול לגרום לקשיים בביצוע פעולות שונות, להפסדים כלכליים ואף לפגיעה בטיב הזכויות בנכס.
משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מסוג זה, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
Comments