היבטי המיסוי של רכישת דירה על ידי נכים ונפגעי פעולות איבה

לדאבון הלב, במדינת ישראל שיעור הנכים והאנשים בעלי מוגבלויות, בדרגות כאלו ואחרות, מתוך כלל האוכלוסייה גבוה ועומד על כ 20% [נכון לשנת 2024], וזאת, בין השאר, נוכח העובדה כי מדינתנו היא רוויות מלחמות ומתקפות טרור שהתרחשו במרוצת השנים מאז הקמתה ועד עצם היום הזה.

מיותר לציין, שנכים ואנשים בעלי מוגבלויות עומדים בפני קשיים רבים במהלך שגרת חייהם, ולרבות אך לא רק, בקשיים כלכליים. נוכח עובדה זו, המחוקק קבע כי יש להקל על הנטל המיסויי הרובץ על נכים ועל נפגעי פעולות איבה בעלי אחוזי נכות לצמיתות מעל שיעור מסוים [ובמקרים מסוימים – אף על בני משפחותיהם], לצורך רכישת דירה למגורים, וזאת באמצעות הסדרים פרטניים שקבועים בדין וחלים על אוכלוסייה זו. במאמר זה נסקור את היבטי המיסוי הייחודיים אשר חלים בנסיבות אלו.

אוכלוסיית היעד

בטרם נצלול פנימה אל העיסוק בסוגיית היבטי המיסוי השונים והשלכותיהם וההסדרים הקבועים בדין, ראשית עלינו לבחון על מי חלים אותם הסדרים פרטניים.

תקנות מיסוי מקרקעין [שבח ורכישה] [מס רכישה], תשל"ה 1974 [להלן – "התקנות"] קובעות כי נכה ייחשב אחד מאלה:

·         נכה כהגדרתו בחוק הנכים [תגמולים ושיקום], התשי"ט 1959, או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד 1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ 19%;

·         נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפת הנאצים, התשי"ד 1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ 50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;

·         נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 103 לחוק הביטוח הלאומי, התשנ"ה 1995, הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור, ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ 50%;

·         נכה על פי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;

·         נכה תאונת דרכים [כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה 1975], שנקבע לו נכות לצמיתות בשיעור שאינו פחות מ 50%, על פי תקנות מס הכנסה [קביעת אחוז נכות], התש"ס 1979;

·         נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ 50%, על פי תקנות מס הכנסה [קביעת אחוז נכות], התש"ס 1979;

·         נכה שנקבע לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות, בהתאם לתקנות מס הכנסה [קביעת אחוז נכות], התש"ס 1979;

בנוסף, התקנות קובעות כי ההסדרים האמורים יחולו אף לגבי אדם המוגדר כ"נפגע", והוא אחד מאלה:

·         נפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, תש"ל 1970, שאחוז נכותו לצמיתות על פי החוק האמור אינו פחות מ 19%;

·         בן משפחה [כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה] של נפגע שנפטר כתוצאה מפעולת האיבה, הזכאי לתגמול בהתאם לחוק האמור, ויתום עד גיל 50;

כמו כן, התקנות אף קובעות כי ההסדרים האמורים יחולו גם על עיוורים וכן על בני משפחה של חייל שנספה במערכה, שהינו בן משפחה, כמשמעותו בחוק משפחות חיילים שנספו במערכה [תגמולים ושיקום], תש"י 1950, הזכאי לתגמולים, לרבות הורה של נספה ואלמנתו שאינם זכאים לתגמולים מחמת גילם או שיעורי הכנסותיהם ויחתום עד גיל 50.

שיעור הפטור וההקלה - הכלל

סעיף 11 לתקנות קובע פטורים והקלות לאוכלוסיית היעד עליה פירטנו לעיל, בהתאם לקריטריונים הבאים:

·         במקרה שבו הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש [בהתאם להגדרה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963], אזי:

ככל ששווי הדירה הנרכשת הוא עד לסך של 2,500,000 ₪, הרי שבגין החלק שעד לסך של 1,978,745 ₪ [נכון לשנת 2024], הרי שעד לסך זה לא ישולם כל מס, ואילו על החלק שמעבר לסך זה ועד לסך של 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה מופחת בשיעור של חצי אחוז בלבד.

ככל ששווי הדירה הנרכשת הוא מעבר לסך של 2,500,000 ₪, הרי שבמקרה זה ישולם מס רכישה בשיעור של חצי אחוז בלבד משווי הדירה הנרכשת.

·         במקרה שבו הדירה הנרכשת איננה דירתו היחידה של הרוכש [כהגדרתה בחוק, כמפורט לעיל], אזי ישולם מס רכישה מופחת בשיעור של חצי אחוז בלבד משווי הדירה הנרכשת.

ניצול ההקלה במקרה של בני זוג שאחד מהם נמנה על אוכלוסיית היעד

במקרה שבו בני זוג רוכשים יחדיו דירה, ושאחד מהם נמנה על אוכלוסיית היעד שמנינו לעיל, הרי שבמקרה זה, ההקלה הניתנת לרכישה בשיעור מס מופחת של חצי אחוז בלבד, תינתן לשני בני הזוג יחדיו. כמו כן, ההקלה האמורה תינתן גם לשני יחידים אשר רכשו יחדיו דירה, ובלבד שנישאו במהלך 12 החודשים שלאחר מועד רכישת הדירה, ובמקרה זה, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של חצי אחוז ששילם בן זוגו של הזכאי להקלה.

החריגים לכללי הפטור וההקלות ברכישת דירה על ידי אוכלוסיית היעד

הפטור וההקלות שפירטנו הן אמנם הכלל, אך לכלל זה ישנם שני חריגים מהותיים שחשוב להכיר, ואשר מגבילים את השימוש בו, ובהתאם על כל רוכש דירה הנמנה על אוכלוסיית היעד להתחשב בהם טרם ביצוע הרכישה.

השימוש בזכות – פעמיים בחיים

התקנות קובעות כי השימוש בזכות לפטור ולהקלות בהתאם להוראות סעיף 11 לתקנות, יכול להיעשות אך ורק פעמיים בחייהם של אלו הנמנים על אוכלוסיית היעד.

השימוש בזכות – לטובת רכישה המשמשת למגורים בלבד

סעיף 11 לתקנות קובע כי "מכירת זכות במקרקעין לנכה, עיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%..."; מכאן, אנו למדים כי הדירה הנרכשת חייבת לשמש למגוריו של האדם הנמנה על אוכלוסיית היעד שהזכרנו, ובהתאם, הרי שככל שרכישת הדירה האמורה היא למטרת השקעה, הרי שבמקרה כאמור לא יינתנו הפטור וההקלות הקבועות בסעיף 11 לתקנות.

חשוב לציין בעניין זה, כי ככל שיתברר לרשויות המס, כי אדם הנמנה על אוכלוסיית היעד רכש דירה תוך שימוש בהקלה האמורה שלא למטרת מגורים, עשויות רשויות המס לדרוש את החזר ההפרש בין סכום המס המופחת ששולם לבין סכום המס המלא שהיה על רוכש הדירה לשלם [ללא השימוש בהקלה].

דוגמא לעמדת רשויות המס בעניין ניתן למצוא במסגרת פסיקת ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, שניתנה במסגרת ו"ע 61821-02-20 יהודה נ' מס שבח נתניה:

בשנת 2015 רכשו בני זוג דירה בנתניה, ובמסגרת הצהרתם לרשויות המס בסמוך לאחר הרכישה, ביקשו בני הזוג לעשות שימוש בהקלה בהתאם לסעיף 11 לתקנות. בשנת 2019 מכרו בני הזוג את הדירה ובמסגרת הצהרתם לרשויות המס, התברר לרשויות המס כי בני הזוג מעולם לא התגוררו בדירה, והדירה הושכרה על ידם במשך כל התקופה – ממועד רכישתה ועד למועד מכירתה.

נוכח האמור, קבעה ועדת הערר כי במקרה שבו רוכש דירה שנמנה על אוכלוסיית היעד כאמור, ועושה שימוש בהטבה הקבועה בסעיף 11 לתקנות אך מעולם לא מתגורר בנכס הלכה למעשה, הרי שבמקרה זה על אותו רוכש יהיה לשלם את ההפרש בין סכום המס המופחת ששילם לבין סכום המס המלא שהיה עליו לשלם.

יובהר כי האמור לעיל הוא הכלל, וכי קיימים לכך חריגים [למשל במקרים בהם אדם רוכש דירה תוך ניצול ההקלות האמורות, מתגורר בה לתקופה מסוימת ונאלץ לעזוב אותה עקב נסיבות מוצדקות וספציפיות], ולפיכך בכל מקרה של דרישה מרשויות המס לתשלומי הפרשים כאמור לעיל, יש לבחון באופן ספציפי ומדויק את נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

מעוניינים לרכוש דירה ואתם נמנים על אוכלוסיית היעד כאמור לעיל? חשוב לציין כי לא בהכרח כדאי לרוץ ולנצל את ההקלה או הפטור המגיעים לכם, ולפיכך טרם ביצוע כל עסקה, רצוי וכדאי להסתייע בעורכי דין המומחים בייצוג בעסקאות מעין אלו, אשר יכולים לבחון את כלל היבטי העסקה והתכנון הפיננסי העתידי, תוך מקסום זכויות הרוכשים במקרים אלו.

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מסוג זה, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.