הליך רכישת נכס מקבלן או יזם (להלן – "הקבלן"), בין אם מדובר בדירת מגורים, בית פרטי או נכס מסחרי (להלן – "הנכס"), הוא הליך מורכב אשר דורש בחינה מקצועית של הנכס הנרכש וסביבתו. כמו כן, בחינה של הוראות הסכם המכר (על נספחיו) (להלן – "הסכם המכר"), אשר הינו הסכם מפורט ומסועף, בשונה לרוב מהסכם לרכישת דירה מ"יד שניה".
במסגרת המו"מ עם הקבלן, הרוכש מקבל הצעה לרכישת הדירה בתנאים מסוימים, לרוב יהיה מדובר בשלב זה בתנאים מסחריים, לדוגמא: שווי הדירה, לוח התשלומים, הצמדה למדד תשומות הבניה ו/או כל מדד אחר, עלויות ותנאים של שדרוגים ו/או שינויים בנכס וכיו"ב.
בהנחה שהרוכש מסכים לתנאים המסחריים של העסקה וכן יש ביכולתו לעמוד בהתחייבויות המסחריות כפי שהסכים עם הקבלן, השלב הבא, ברוב המקרים, הוא בחינת הסכם המכר על ידי עורך דין מטעם הרוכש.
במסגרת רכישת נכס מקבלן, הסכם המכר כאמור לעיל, הינו הסכם ארוך, מפורט ומסועף אשר במסגרתו צריכים לבוא לידי ביטוי ההסכמות המסחריות של הצדדים וכן שמירה על הזכויות של הרוכש, בכל שלבי הפרויקט, החל מחתימתו על הסכם המכר ועד לרישום זכויותיו בבית המשותף. זאת, כפי שיפורטו העקרונות המרכזיים והחשובים של הסכם המכר, בקצירת האומר, כדלקמן:
1. מהות הזכויות הנרכשות – האם הזכות הנמכרת של הנכס היא מכוח הסכם תמ"א או הסכם קומבינציה או במסגרת תוכנית מסוימת וכיו"ב. ככל שמדובר בזכות שנמכרת מכוח הסכם שהקבלן חתם עם בעלי זכויות בקרקע, יש לבצע בדיקות מתאימות בנוגע להסכם כאמור, וזאת על מנת להבטיח את זכויות הקונה בנכס הנרכש.
2. הבניה – הליך הבניה הינו הליך הנדסי בעיקרו, ויש להבטיח בהוראות הסכם המכר, ככל שניתן, כי הבניה תבוצע בהתאם להיתר הבניה אשר ניתן לבניין, למפרט המכר ולדרישת הרשויות השונות. כמו כן, יש לקבוע הוראות בהסכם המכר בקשר עם סטיות מותרות, חומרי הבניה של הבניין (טיב החומר, תקן וכו') וכיו"ב.
3. שינויים ותוספות – במסגרת הליך הבניה, הנכס נבנה, בין השאר, בהתאם למפרט המכר של הקבלן, אשר לרוב, מצורף כנספח להסכם המכר. במסגרת הוראות הסכם המכר, חשוב לוודא כי לקונה תהיה אפשרות לערוך שינויים ותוספות במפרט בהתאם להסכמות שיגיע עם הקבלן, וכן התייחסות לעלויות בגין השינויים כאמור (על מי יחולו), האם יש השפעה על מועד מסירת החזקה ואיך זה משפיע על יתרת תשלומי התמורה וכיו"ב.
4. מסירת החזקה – רכישת נכס מקבלן הינה, יכולה להיות בשלבים שונים של הפרויקט, ועל כן יש לקחת בחשבון סוגיות של עיכוב במסירה והפיצוי בגין העיכוב כאמור (אשר משתנה ונגזר ממהות העיכוב). כמו כן, מועד מסירת החזקה הינו מועד אשר ממנו נגזרים, בין השאר, מועדי התשלום של הקונה לקבלן. בנוסף, יש לקבוע הוראות עם הליך מסירת החזקה בנכס והמסמכים אשר צריכים להימסר ו/או להיחתם במעמד המסירה כאמור.
5. רכוש משותף – במסגרת רכישת הנכס מהקבלן, לכל נכס מוצמד, בדרך כלל, חלק מרכוש המשותף. הרכוש המשותף, כשמו כן הוא, משותף לכל בעלי הנכסים בבניין המשותף (לדוג': מעלית, חדר אופניים, מועדון דיירים, מדרגות הבניין וכיו"ב). במקרים מסוימים, על הקונה יהיה לקבל את הרכוש המשותף מתוקף תפקידו כנציגות זמנית של הבניין.
6. אחריות לפגמים בבניה – ברוב המוחלט של המקרים, קשה מאוד לאתר ליקויים ו/או פגמים בנכס חדש שנבנה, ועל כן, יש לקבוע הוראות בקשר עם האחריות של הקבלן לפגמים כאמור, בתוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן – "חוק המכר"), ישנן הגדרות קבועות לתקופות האחריות השונות בגין כל רכיב בניה בנכס. במסגרת הוראות הסכם המכר, יש לתת ביטוי לאופן האחריות ולביצוע תיקון הליקויים על ידי הקבלן (זמני טיפול, מהות הטיפול וכו').
7. רישום הבית המשותף – רישום הבית המשותף הינו הליך אשר באחריותו של הקבלן, במסגרת רישום הבית המשותף, באחריות הקבלן לפעול בהתאם להוראות הפרק השישי של חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, ובמסגרת כך לפעול, בין השאר לקביעת הוראות של תקנון הבית המשותף, להכין תשריטים של הבית המשותף באמצעות מודד ולקבל צו לרישום הבית המשותף מהמפקח על רישום המרקעין.
בנוגע למועד לרישום הבית המשותף, גם בעניין זה יש הוראות ברורות בחוק המכר, על הקבלן יהיה לפעול לרישום הבית המשותף, ברוב המקרים, בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליו מצוי הבניין, או בתוך שנה ממועד מסירת הדירה לחזקת הקונה (המאוחר מביניהם).
8. רישום זכויות הקונה – לאחר רישום הבית המשותף כאמור לעיל, על הקבלן לפעול לרישום זכויות הקונה בתת החלקה של הנכס אשר נרכש על ידו. לצורך כך, על הקונה יהיה לשתף פעולה עם הקבלן בקשר לאישורים מסוימים (אישר מס רכישה, אישור עירייה וכו').
9. התמורה - השווי של רכישת נכס מקבלן יהיה, בדרך כלל, שווי נמוך יותר מנכס דומה באותו מקום אשר כבר נבנה, ככל ששלבי הבניה מתקדמים יותר, כך, בדרך כלל, שוויו של הנכס עולה. במסגרת הוראות הסכם המכר תיקבע התמורה בגין הנכס.
10. לוח התשלומים - לוח התשלומים אשר על הרוכש לשלם לקבלן הוא בדרך כלל על פי קצב התקדמות הבניה בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975. יחד עם זאת, במצב השוק של היום, הקבלן יותר גמיש ולעיתים מסכים לפריסת תשלומים נוחה יותר. כך, ככל שהתשלום בחתימה יהיה נמוך יותר ויתרת התמורה תשולם על ידי הקונה בסמוך למועד מסירת הנכס, הקבלן יבקש ליטול הלוואה ע"ש הקונה, וברוב המקרים הוא יישא בכל העלויות בגין ההלוואה, וזאת עד למועד תשלום יתרת התמורה על ידי הקונה כאמור.
בנוסף, חשוב לשים לב להוראות שונות בהסכם המכר, אשר עלולות להטיל על הקונה התחייבויות תשלום נוספות (מעבר לתשלום התמורה והתשלומים אשר חלים על קונה על פי חוק), לדוגמא: שכר טרחה לבא כוח הקבלן עבור פעולות רישום הזכויות של הקונה בבית המשותף, תשלום פתיחת תיק שינויים בהתאם לשינויים ו/או תוספות (ככל שהקונה יבצע), תשלום אגרות בגין חיבורי מונים לדירה, תשלום עבור הוצאות הכנת התשריטים לרישום הבית המשותף וכיו"ב.
11. מיסים ותשלומים – במסגרת רכישת דירה מקבלן, בנוסף לתשלום התמורה בגין הנכס, ישנם תשלומים נוספים אשר חלים על הקונה על פי חוק, לדוגמא: מס רכישה בהתאם למצבו המיסויי של הקונה (האם יש ברשותו דירה נוספת או לא), אגרות ממשלתיות בגין רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ותשלומים נוספים אשר עלולים לחול עליו במסגרת התחייבויותיו בהסכם המכר. מנגד, יש לוודא כי קיימות הוראות בהסכם המכר אשר קובעות כי על הקבלן לשאת על כל התשלומים אשר חלים עליו על פי חוק ובהתאם להוראות ההסכם, כפי שיוסכם בין הצדדים במשא ומתן.
12. העברת הזכויות בטרם מסירת החזקה לקונה – לעיתים, יבקש הקונה להעביר זכויותיו בנכס, וזאת בתוך מסגרת הזמן שבין מועד החתימה על הסכם המכר ובטרם קבלת החזקה בדירה. על מנת שיוכל לעשות כן, יש לקבוע הוראות בהסכם אשר ישקפו את ההסכמות המסחריות בין הצדדים (שהתגבשו עוד בשלב המשא ומתן). במסגרת זו, חשוב לייצר לקונה גמישות, ככל שניתן, במסגרת המשא ומתן וניסוח הוראות מתאימות בהסכם המכר (באילו תנאים ניתן, על יחולו העלויות, הסכמת הבנק המלווה וכיו"ב).
לסיכום, ביצוע של עסקה מורכבת לרכישת נכס מקבלן יכולה להיות כדאית ומוצלחת. לפיכך, חשוב ומומלץ לבצע עסקה זו בשיתוף ובליווי גורמים מקצועיים ומיומנים, תוך בחינה כלל ההשלכות והמשמעויות שבהתקשרות בעסקה זו.
משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות רכישה מקבלן, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.
המאמר נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועד לנשים ולגברים. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב המשפטי הידוע והקיים במועד זה.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי בלבד ובלתי מחייב, והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
Comments