בין נייר למציאות - רכישת נכס כשיש פער בין הרישום בטאבו למצב בפועל

הליך רכישת נכס מקרקעין – בין אם זה דירת מגורים, בית פרטי או נכס מסחרי – נשען במידה רבה על אמינותו של מרשם המקרקעין (להלן – "הטאבו") ועל האפשרות להסתמך על האמור בו. יחד עם זאת, בפועל מתגלים לא פעם מצבים שבהם קיים פער ממשי בין מה שרשום בטאבו לבין מצב הנכס בפועל – מבחינת שטח, מספר חדרים או חלוקת החללים.

במצבים אלו עולה שאלה מהותית: האם הרישום בטאבו "מנצח" תמיד, או שבמקרים מסוימים ניתן ואף צריך לתקן את הרישום כך שישקף את המציאות בשטח? סוגיה זו עמדה לאחרונה במרכז פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 1409/23 חיים שוורץ נ' דורון חדד (להלן: "פסק הדין") אשר מספק כלים חשובים לרוכשים ולבעלי נכסים.

להלן נציג בקצרה את עובדות המקרה, את עיקרי ההלכה שנקבעה, ואת ההשלכות המעשיות בעסקאות מקרקעין שבהן קיים פער בין הנייר למציאות.

עובדות המקרה

בפסק הדין דובר על בניין מגורים באשדוד שבו מצויות שתי דירות סמוכות זו לזו, כאשר קיים ביניהן פער בין הרישום בטאבו לבין המצב בפועל. הפער בא לידי ביטוי באופן הבא: 

• לפי הרישום בטאבו –  שתי הדירות מסווגות כדירות  3 חדרים בעלות שטח זהה.

• לפי המצב בפועל – אחת הדירות היא דירת2  חדרים בעלת שטח קטן יותר, בעוד שהדירה השנייה היא דירת 4  חדרים בעלת שטח גדול יותר.

במרכז המחלוקת עומד חדר אחד בשטח של כ-12.5 מ"ר (להלן: "החדר").החדר בנוי, מחובר כחלק מדירת המערערים (להלן – "שוורץ") ומוחזק על ידם בפועל מאז הקמת הבניין, אך רשום בתשריט ובטאבו כחלק מדירת המשיבים (להלן – "חדד").

מקור הפער נעוץ אי שם בשנות ה-70: החברה המשכנת ביצעה בפועל שינוי בתכנון מהתכנון המקורי, אך בעת רישום הבית המשותף נרשם התשריט הישן (המקורי), שאינו משקף את מצב הבניה בפועל. שנים רבות לאחר מכן גילו חדד על הטעות ומיהרו להגיש תביעה בבית המשפט המחוזי.

טענות הצדדים

• טענות שוורץ: שוורץ טענו כי החדר היה תמיד היה חלק מדירתם בפועל, כי הם רכשו דירת 4  חדרים על פי חוזה המכר, שילמו מחיר שמשקף דירת 4 חדרים והחזיקו בחדר לאורך עשרות שנים. מכאן, שיש לתקן את הרישום כך שישקף את המציאות.

• טענות חדד: חדד טענו כי החדר רשום על שמם בטאבו, כי עקרון סופיות המרשם ויכולת ההסתמכות על הרישום עובדים לטובתם, וכי בכל מקרה תקופת ההתיישנות שבה ניתן לתקוף את הרישום – חלפה.

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת חדד, אולם בערעור הפך בית המשפט העליון את ההחלטה וקבע כי יש לתקן את הרישום כך שהחדר יירשם כחלק מדירת שוורץ באופן שישקף את המצב בשטח.

עיקרי ההלכה שנקבעה בפסק הדין

1.       הגדרת הטעות כ"טעוּת סוֹפֶר" ולא כטעות מחמת מרמה או העברת זכות קיימת: בית המשפט העליון קבע כי הרישום השגוי נבע מטעות טכנית בשלב רישום הבית המשותף, וכי כוונתו המקורית של הגוף שרשם את הבית המשותף הייתה לשקף את המצב בפועל. לכן מדובר ב- "טעות סופר" גרידא  ברישום, ולא בטעות כתוצאה ממעשה מרמה או כתוצאה מתשתית מוטעית שיצרה זכות קניינית "חדשה" למי שלא החזיק בפועל בחדר.

2.       אפשרות לתיקון הרישום גם בחלוף עשרות שנים: נקבע כי כאשר מדובר ב-טעות סופר טכנית, ניתן, במקרים המתאימים, לתקן את הרישום גם בחלוף שנים רבות, כל עוד ניתן להוכיח מה הייתה הכוונה המקורית של מבצע הרישום ומהו המצב בפועל. הזמן שחלף אינו "חוסם" באופן אוטומטי את אפשרות התיקון.

3.       היקף ההסתמכות על המרשם ומתי היא מוגבלת: אף שהכלל הוא שניתן להסתמך על הרישום בטאבו, נקבע שבמקרה זה לא הייתה למשיבים הסתמכות אמיתית: הם רכשו בפועל על פי חוזה המכר דירת 2 חדרים, שילמו תמורתה מחיר המשקף דירת 2 חדרים ומעולם לא החזיקו בחדר שבמחלוקת. בנסיבות אלו אין הצדקה להעניק להם "חדר במתנה" רק משום שהוא רשום על שמם.

4.       סוגיית ההתיישנות: חדד טענו כי חלפו שנים רבות מאז הרישום וממועד היווצרות העילה, ולכן תביעת שוורץ לתיקון הרישום התיישנה. דעת הרוב קבעה כי כאשר מדובר בתיקון מרשם בשל טעות סופר ולפי ההסדר הנורמטיבי הרלוונטי הקבוע בחוק, אין תחולה לדיני ההתיישנות הרגילים. בנוסף דעת הרוב קבעה כי טענות שוורץ הועלו גם במסגרת תביעה שכנגד, ולפיכך הרי שבמקרה דנן חלה הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות (הקובעת שתובע לא רשאי להעלות טענת התיישנות במסגרת תביעה שכנגד שהוגשה באותו נושא נגד תביעתו העיקרית). דעת המיעוט (השופטת רונן) סברה כי יש לקבל את טענת ההתיישנות, ולכן הציעה פתרון מצמצם יותר – רישיון שימוש בלתי הדיר לטובת שוורץ, מבלי לשנות את הרישום עצמו.

5.       יחס לעקרון סופיות המרשם: פסק הדין אינו מבטל את עקרון סופיות המרשם, אלא משרטט חריג נקודתי: כאשר הוכח בבירור שמדובר בטעות טכנית שאינה משקפת את המציאות ואת הכוונת האמיתית של מבצע הרישום, ניתן להעדיף את האמת העובדתית ולתקן את הרישום.

ההשלכות והסיכונים בעסקאות שבהן קיימים פערים בין המצב הרישומי לבין המציאות בשטח

ביצוע עסקאות כאשר מתברר במסגרת בחינתן שהמצב הרישומי שונה מהמצב בפועל, טומן בחובו מספר סיכונים, ובין השאר, כדלקמן:

1.       סכסוכי שכנים והליכים משפטיים: פער בין הרישום בטאבו לבין מצב הנכס בפועל, עלול להוביל לסכסוכי שכנים קשים ולהליכים משפטיים מורכבים וארוכים, כפי שקרה בפסק הדין. סכסוך כזה עלול לצוף דווקא בעת מכירת הנכס או נטילת משכנתה.

2.       קושי בקבלת מימון: גורמים מממנים (בנקים וכיו"ב) נעזרים בשמאות ובבדיקות תכנוניות. כאשר קיים פער בין הרישום למציאות, שמאי הבנק עשוי להפחית משווי הנכס, או לקבוע שחלק מהשטח אינו בר-הסתמכות. ההשלכות שיכולות לנבוע מכך הן מימון נמוך יותר או לעיתים סירוב לתת מימון.

3.       מגבלות על רישום הזכויות בעתיד: פערים רישומיים עלולים לעכב או למנוע את רישום הזכויות על שם הרוכש, במיוחד כאשר יש צורך בעדכון תשריט, תיקון צו בית משותף או קבלת אישורים מאת הרשויות. מצב כזה עלול ליצור "תקיעה" של העסקה והארכת לוחות זמנים.

4.       השפעה על שווי הנכס וכדאיות העסקה: נכס שבו חלק מהשטח אינו מוסדר מבחינה רישומית, עלול להיות שווה פחות בשוק, או להיות פחות אטרקטיבי לקונים עתידיים ולבנקים. לכן יש חשיבות רבה לזהות פערים כאלה מראש ולהתאים את מחיר העסקה ומבנה ההתחייבויות לסיכון.

עקרונות מרכזיים לבדיקת ורכישת נכס במצב של פערים ברישום

במסגרת בחינת עסקה לרכישת נכס, וככל שמתברר לרוכש פוטנציאלי כי קיים פער בין הרישום בטאבו [או בכל מרשם אחר רלוונטי] לבין המצב בפועל, מומלץ לבצע מספר בדיקות אשר יעמדו על האפשרות לתיקון אי ההתאמה ברישום, ובין השאר, כדלקמן:

1.       בדיקה תכנונית ורישומית מלאה: יש לערוך בדיקה מקיף ומקצועי של הרישום בטאבו, תשריט הבית המשותף, היתרי הבניה והתכניות החלות על הנכס, באמצעות אנשי מקצוע ובכלל זה להיעזר בעורך דין ו/או שמאי ו/או אדריכל. המטרה היא להבין האם מדובר בחריגה תכנונית, בטעות רישומית או בשילוב של השניים.

2.       בדיקת מצב הנכס בפועל: יש למדוד את הנכס, לבדוק את מספר החדרים, את חלוקת השטח ואת אופן השימוש, ולהשוות אותם לרישום. בחינה זו תאפשר לזהות "חדרים אפורים", חיבורי דירות, הרחבות ושינויים שלא הוסדרו.

3.       בחינת האפשרות לתיקון הרישום: בהתאם לממצאים, יש לבחון האם ניתן לקדם תיקון של צו הבית המשותף או של הרישום בטאבו, ואם כן – באיזה מתווה, באילו עלויות ובאילו לוחות זמנים. במקרים מסוימים, כמו בפסק הדין, ניתן לבסס טענה ל-טעות סופר ולבקש תיקון רטרואקטיבי.

4.       הטמעת הממצאים בהסכם המכר: כאשר מחליטים בכל זאת להתקשר בעסקה, חשוב להסדיר בהסכם בצורה ברורה ומפורשת שלא מותירה מקום לטעויות מס' דברים: (א) מי אחראי לטפל בהסדרה הרישומית (האם המוכר או הרוכש); (ב) מהם המועדים לביצוע הפעולות; (ג) כיצד משקפים את הסיכון במחיר (הפחתת מחיר, תנאי מתלה, מנגנוני בטוחות); (ד) מהן ההשלכות במקרה שבו לא ניתן יהיה להשלים את ההסדרה כמתוכנן.

לסיכום

פסק הדין שוורץ נ' חדד מדגיש כי המרשם המנוהל בלשכת רישום המקרקעין היה ונותר ראיה להוכחת הזכויות כפי שאלו נרשמו בו, אך במקרים מסוימים, ניתן לסתור חזקה זו, למשל במקרים בהם יוכח בבירור שמדובר בטעות טכנית שאינה משקפת את המצב בפועל. במקרים אלו, קיימת אפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש את תיקון הרישום.

יחד עם זאת, כמובן שכל מקרה ייבחן לגופו ובהתאם לנסיבותיו, ואין לראות בפסק הדין "פתיחת דלת" רחבה לערעור על הקבוע במרשמי לשכת רישום המקרקעין.

בכל מקרה שבו מתגלה פער בין הרישום בטאבו לבין המציאות בשטח, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי, לבצע בדיקות יסודיות ולהתאים את מתווה העסקה לממצאים – כדי לצמצם סיכונים ולהבטיח עסקה נכונה ובטוחה ככל האפשר.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה נו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.  

המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך מכשיר נייד), בטלפון שמספרו: 03-6236130, באימייל באמצעות טופס יצירת קשר המופיע בתחתית העמוד לצד שמאל, או בכל דרך שתרצו.