הסכם שכירות למגורים יוצר מערכת יחסים מתמשכת בין משכיר לשוכר. לצד דמי השכירות והתשלומים השוטפים, מקובל לקבוע בטוחות שנועדו להבטיח את חיובי השוכר. אלא שהחוק אינו מאפשר לדרוש או לממש כל בטוחה בכל סכום ובכל נסיבה. יש להבחין בין סוגי הערובות, בין מגבלת הסכום לבין עילות המימוש, ובין שכירות למגורים שעליה חל ההסדר המיוחד לבין חוזים שהוחרגו ממנו.
המסגרת המשפטית
חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, ובפרט סימן ו׳ העוסק בחוזה שכירות למגורים, מסדיר את זכויות הצדדים ואת השימוש בערובות. סעיף 25י לחוק מגדיר ערובה כאמצעי שנועד להבטיח את חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.
התיקון משנת 2017 קבע, בין היתר, מגבלות על ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר ועל אופן מימושן. תיקון נוסף, שנכנס לתוקף ביום 30 בספטמבר 2026, הוסיף לצד ערבות בנקאית גם ערבות שמנפיק ״נותן ערבות אחר״ כהגדרתו בחוק. לכן יש לבדוק לא רק את שם המוצר הפיננסי, אלא גם אם הוא כרוך בהוצאה כספית לשוכר ואם הוא נכלל בהסדר המעודכן.
סוגי בטוחות נפוצים
בטוחות שאינן כרוכות, כשלעצמן, בהוצאה כספית מיידית לשוכר עשויות לכלול שטר חוב, ערבות של צד שלישי ושיק ביטחון. מימושן עלול לחייב פנייה להוצאה לפועל או לבית המשפט, ובמסגרת ההליך עשויות לעמוד לשוכר או לערב טענות הגנה. מסירת שיק ללא סכום או ללא תנאי שימוש ברורים אינה מומלצת, ויש להגדיר בחוזה את מטרתו, סכומו ונסיבות השימוש בו.
בטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר כוללות, בין היתר, פיקדון מזומן, ערבות בנקאית, ומיום 30 בספטמבר 2026 גם ערבות מנותן ערבות אחר כהגדרתו בחוק. בטוחות אלה עשויות להקנות למשכיר ודאות גבוהה יותר, אך הן מכבידות על השוכר ולכן החוק מגביל את סכומן המצטבר.
מגבלת הסכום
כאשר המשכיר דורש ערובה אחת או יותר הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, גובהן המצטבר אינו יכול לעלות על הסכום הנמוך מבין שתי החלופות הבאות:
1. דמי שכירות בעד שליש מתקופת השכירות.
2. סכום השווה לשלושה חודשי שכירות.
לדוגמה, בחוזה לשנים עשר חודשים שבו דמי השכירות הם 4,000 ש״ח לחודש, שליש מדמי השכירות לכל התקופה הוא 16,000 ש״ח, ואילו שלושה חודשי שכירות הם 12,000 ש״ח. לכן התקרה לערובות הכרוכות בהוצאה כספית היא 12,000 ש״ח.
המגבלה חלה על הסכום המצטבר של הערובות הכרוכות בהוצאה כספית. היא אינה הופכת שטר חוב, שיק ביטחון או ערבות צד שלישי לערובה כספית רק משום שנדרשו לצד פיקדון או ערבות בנקאית. עם זאת, גם בטוחות שאינן כפופות לתקרת סעיף 25י(ב) כפופות לדיני החוזים, לחובת תום הלב, לעילות המימוש שנקבעו בחוק ולהוראות קוגנטיות אחרות.
בפסק הדין תא״ח 56767-09-19 פרובשטיין נ׳ גבאי דחה בית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעת פינוי שהתבססה, בין היתר, על אי-העמדת ערבות בנקאית. בית המשפט קבע כי דרישה לערבות בנקאית בגובה ארבעה חודשי שכירות חרגה מן התקרה שבחוק, וכי גם הסכמה מאוחרת לסכום גבוה יותר אינה גוברת על הוראה שאין להתנות עליה אלא לטובת השוכר. מדובר בפסק דין של בית משפט שלום, ולכן הוא מקור מסייע ולא הלכה מחייבת.
שילוב בין בטוחות
החוק אינו אוסר לשלב בין סוגים שונים של בטוחות. אפשר, למשל, לקבוע פיקדון או ערבות בנקאית לצד שטר חוב או ערבים. בעת ניסוח ההסכם יש להפריד בבירור בין הבטוחות, להגדיר את הסכום והתכלית של כל אחת מהן, ולוודא שסכומן המצטבר של הערובות הכרוכות בהוצאה כספית אינו עובר את התקרה החוקית.
אין להסיק מכך שניתן לקבוע סכומים בלתי מוגבלים לבטוחות האחרות. תנאי חריג או בלתי מידתי עלול לעורר טענות מכוח דיני החוזים, חובת תום הלב או הוראות חוק אחרות, בהתאם לנסיבות.
מתי ניתן לממש ערובה
סעיף 25י(ג) מונה ארבע עילות למימוש ערובה שנתן השוכר, ובכל עילה מגביל את המימוש לסכום המתאים:
אי-תשלום דמי שכירות, עד גובה החוב בצירוף הצמדה וריבית בהתאם לחוזה.
אי-תיקון ליקוי שהשוכר אחראי לתקנו, עד גובה עלות התיקון.
אי-תשלום תשלומים שוטפים שבהם חייב השוכר, עד גובה הסכומים שלא שולמו.
אי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות, בסכום שנקבע בהתאם לתנאי החוזה.
לפני המימוש על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו ולתת לו אפשרות לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. עצם קיומה של בטוחה אינו פוטר את המשכיר מהצגת בסיס עובדתי לחוב או לנזק ומהפעלת הזכות בתום לב.
השבת הערובה
בתום השכירות על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה, או את יתרתה לאחר מימוש כדין, לרבות פירותיה. ההשבה תיעשה בתוך שישים ימים ממועד החזרת הדירה למשכיר או עד למועד פירעון חובות השוכר שבגינם ניתן לממש את הערובה, לפי המאוחר.
טענה כללית לנזק אינה מצדיקה כשלעצמה החזקה בלתי מוגבלת בבטוחה. נכון לתעד את מצב הדירה במסירה ובהחזרה, למסור דרישה מפורטת, לשמור חשבוניות ואסמכתאות, ולהבחין בין נזק שבאחריות השוכר לבין בלאי סביר.
חוזים שההסדר המיוחד אינו חל עליהם
סעיף 25טו מחריג סוגים מסוימים של חוזי שכירות, ובהם, בתנאים הקבועים בחוק, דירה בבית מלון או למטרת נופש, מעון, דיור מוגן, מעונות לסטודנטים או לעובדים, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, חוזים קצרים או ארוכים במיוחד וחוזים שבהם דמי השכירות עולים על הסכום המתעדכן לפי החוק. מאחר שהסכום מתעדכן מדי שנה, יש לבדוק את הסכום התקף במועד ההתקשרות ולא להסתמך על נתון היסטורי.
סיכום
בטוחה יעילה אינה הבטוחה הגבוהה ביותר, אלא בטוחה שנוסחה בהתאם לחוק ולצרכים הממשיים של הצדדים. על המשכיר להגדיר במדויק את החיובים שהיא מבטיחה ואת דרך מימושה, ועל השוכר לבדוק את העלות, הסכום, תקופת התוקף ותנאי ההחזרה. ניסוח ברור, תיעוד והפעלת הזכויות בתום לב מפחיתים את הסיכון למחלוקת ומגדילים את הסיכוי שהבטוחה תמלא את מטרתה.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות למשרדנו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.
אפשר ליצור קשר בטלפון 03-6236130, בדוא״ל office@ailaw.co.il או באמצעות טופס יצירת הקשר המופיע באתר.