"משכירים בטוח, ישנים בשקט" – המדריך לערבויות שכל משכיר ושוכר חייבים להכיר

שוק המגורים בישראל נשען במידה רבה על מוסד השכירות החופשית. עבור השוכרים, מדובר בפתרון דיור גמיש המאפשר התאמה לשינויים בחיים. עבור המשכירים, זוהי השקעה כלכלית שאמורה להניב תשואה שוטפת. בלב המערכת הזו עומד הסכם השכירות למגורים –  חוזה משפטי שתפקידו להסדיר את מערכת היחסים המורכבת בין בעל נכס לאדם פרטי, תוך איזון בין זכות הקניין של האחד לבין הזכות למדור ושלווה של האחר.

עם זאת, הסכם שכירות הוא במהותו "עסקה מתמשכת" החשופה לשינויים ולסיכונים. חתימת המשכיר והשוכר הינה התחייבותם לקיום תנאיי הסכם השכירות, אולם היא איננה ערובה לכך שהם לא יפרו התחייבויותיהם על פיו. מחלוקות על תחזוקת המבנה, תיקון פגמים וליקויים, פיגור בתשלומים או אי-פינוי המושכר במועד, עלולים להפוך את העסקה לנטל כלכלי כבד ולסכסוך משפטי בין הצדדים.

כדי לצמצם את החשיפה לנזקים כספיים ולהבטיח כי השוכר יעמוד בהתחייבויותיו של פי הסכם השכירות, נהוג ששוכר מעמיד לטובת המשכיר ערבויות ובטחונות. בעוד שבעבר לא היו כללים ברורים ומוגדרים ומשכירים רבים הסתפקו בשיק ביטחון או שטר חוב פשוטים, הרי שחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 [להלן – "החוק"], ובפרט התיקון לחוק משנת 2017 [שעניינו חוזה שכירות למגורים], הגדיר מחדש את גבולות הגזרה ומהווה את המסגרת הנורמטיבית לגביית בטחונות וערבויות.

התיקון לחוק יצר איזון בפערי הכוחות שבין המשכיר לשוכר, באופן שבו מצד אחד החוק מעניק רשת ביטחון כלכלית למשכיר ומצד שני מונע ממשכיר לנצל את כוחו לרעה. 

נדגיש כי מבחינת המסגרת המשפטית הכללית, החוק נועד לחול על כל הסכמי השכירות ובכלל זה, על נכסים מסחריים, תעשייתיים, חקלאיים, השכרת ציוד, השכרת מיטלטלין ועוד. במאמר זה נסקור את נושא הערבויות והבטוחות שמשכיר רשאי לגבות משוכר ביחס להסכמי שכירות למגורים בלבד, תוך מתן התייחסות לסוגי הערבויות, הגבלה על סכום הערבויות, המקרים שבהם ניתן לחלט את הערבויות ועוד, ותוך שנסקור את פסיקת בתי המשפט בישראל באשר לסוגיות מתחום זה.

ערובה – מהי ומדוע היא נדרשת?

סעיף 25י(א) לחוק קבוע כדלקמן:

""ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים."

במילים פשוטות, ערובה היא מנגנון הגנה משפטי שנועד להבטיח באמצעים כספיים שהשוכר יקיים את התחייבויותיו הנובעים מחוזה השכירות כלפי המשכיר. במקרה שהשוכר לא יקיים את התחייבויותיו, למשל לא ישלם שכר דירה, לא ישלם חשבונות שוטפים, יגרום לנזק לנכס וכיו"ב, המשכיר יהיה רשאי "לחלט" את הערובה ולסלק כל חיוב שעל השוכר היה לסלקו בהתאם לחוזה השכירות ובכפוף למגבלות הדין. זאת מלבד זכאותו לתבוע את השוכר.    

סוגי הערבויות המותרים

ישנם מספר סוגי ערבויות שמשכיר רשאי לדרוש מהשוכר, אולם חשוב מאוד להבחין בין שני סוגי ערבויות עיקריים:

1.    ערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר

ניתן למנות מס' ערובות מקובלות בהסכמי שכירות למגורים, אשר אינן כרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר:

·      שטר חוב: מסמך משפטי שבו מתחייב השוכר לשלם סכום מוגדר במקרה בו לא יעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות. 

·      ערבות צד ג': אדם שלישי מטעם השוכר אשר ערב לקיום התחייבויותיו של השוכר. במקרה של הפרת התחייבויותיו של השוכר, הערב ישלם את החוב במקומו ו/או בנוסף אליו.  

·      שיק ביטחון: שיק/המחאה שהשוכר מפקיד בידי המשכיר בסכום מסוים או מבלי לנקוב בסכום.

[להלן – "ערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית"]

חשוב לציין כי מבחינת השוכר, לערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית יש יתרונות רבים מכמה טעמים:

נגישות כלכלית: שוכר נוטל על עצמו בהסכם שכירות לא מעט התחייבויות כספיות כגון, דמי שכירות, תשלומים שוטפים לרשויות [ארנונה, חשמל, וועד וכו']. על כן, השוכר לא נדרש להוצאות כספיות נוספות מלבד דמי השכירות והתשלומים השוטפים מה שמקל על הכניסה לנכס.

חיסכון בעמלות: השוכר לא נדרש לשלם לבנק עבור הנפקת ערבויות או ניהול פיקדונות.

הליכי מימוש וגבייה: כי לממש את שטר חוב או לתבוע ערב צד ג', על המשכיר לפנות לבית המשפט או להוצאה לפועל ולנהל הליך משפטי, מה שמאפשר לשוכר להשמיע טענותיו בפניי ערכאות משפטיות ואף להגיש התנגדות לביצוע שטר.

מבחינת המשכיר הליכי מימוש וגבייה מהווים חיסרון משמעותי, משום שהליכים אלה עשויים להימשך זמן רב. יתרה מזאת, ייתכן מצב שבו ערב צד ג' יימצא כחסר אמצעים או שלא ימצא כלל, שאז המשכיר לא יוכל לגבות מהערב את החוב כלל [לרבות כאשר יינתן פסק דין לטובת המשכיר].

2.    ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר

כאשר מדברים על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר, ניתן למנות את הערבויות הבאות: 

·      ערבות בנקאית: מסמך המונפק על ידי הבנק, במסגרתו הבנק ערב לפירעון החוב של השוכר כלפי המשכיר. חשוב לדעת כי ערבות בנקאית שוות ערך לכסף מזומן. כלומר, ניתן להפקידה בכל עת. 

·      פיקדון מזומן: סכום כסף מזומן אותו מוסר השוכר לידי המשכיר, להבטחת קיום התחייבויותיו. 

[להלן – "ערובה הכרוכה בהוצאה כספית"]

בעוד שערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית מיטיבה יותר עם השוכר, כשמדברים על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית המצב הוא הפוך, שכן היתרונות הם לטובת המשכיר:

הליכי מימוש וגבייה: עבור המשכיר מדובר ב"כסף ביד". במקרה שבו השוכר יפר את הסכם השכירות, המשכיר יוכל לממש הערבות הבנקאית או את פיקדון המזומן בצורה קלה ויעילה, ללא צורך בניהול הליכים משפטיים מורכבים וממושכים. בנוסף, המשכיר לא תלוי בערב צד ג', אלא בשוכר בלבד. לפיכך, אין חשש שמא הערב לא יוכל לשלם את ערבותו. 

וודאות: ערובה הכרוכה בהוצאה כספית יוצרת וודאות מבחינת המשכיר שלשוכר יש חוסן, עמידות ויכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויותיו. 

שמירה של הנכס וקיום ההתחייבויות מצד השוכר: יש משמעות מבחינת השוכר כאשר הוא יודע שכספו מצוי פיזית בידי המשכיר. במקרה כזה, השוכר יקפיד להיות זהיר יותר בשמירה על הנכס וימנע מהפרת הסכם השכירות במידה רבה יותר, נוכח החשש שכספו יחולט.

מבחינת השוכר, ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מהווה חיסרון גם בשל הצורך "להיפרד" מסכום נוסף משמעותי וגם בשל עמלות בנקאיות גבוהות.

יודגש כי רשימת הערבויות שמנינו לעיל, אינה מהווה רשימה סגורה.

הגבלת הסכום המצטבר של הערבויות

סעיף 25י(ב) לחוק קובע כדלקמן:

"ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1)       סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

(2)       סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים".

בהתאם לסעיף 25י(ב) לחוק, אם המשכיר דורש מהשוכר ערובה הכרוכה בהוצאה כספית [בין אם כערובה יחידה ובין אם כערובה נוספת], הסכום המקסימלי המצטבר של כלל הערבויות שהמשכיר רשאי לדרוש הוא הנמוך מבין סכומים אלה:

1.    סכום השווה ל-3 חודשי שכירות.

2.    סכום השווה ל-1/3 מכלל דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות (רלוונטי בעיקר להסכמים  קצרי טווח).

דוגמא להמחשה: משכיר ושוכר התקשרו בהסכם שכירות שבו נקבעה תקופת השכירות למשך 12 חודשים, כאשר דמי השכירות יעמדו על 4,000 ₪ לחודש.

על פי סעיף 1 – סכומן המצטבר של הערבויות שניתן לגבות הוא עד 12,000 ₪. [12,000= 3 ×  4,000].

על פי סעיף 2 – סכומן המצטבר של הערבויות שניתן לגבות הוא עד 16,000 ₪. 16,000 = 3 ÷  [12,000 × 4,000].

לפיכך, המשכיר יהיה ראשי לגבות ערבויות בהיקף שלא יעלה על 12,000 ₪ לפי חישוב של 3 חודשי שכירות, משום שסכום זה הוא הנמוך מבין השניים.

להלן דוגמאות מפסיקת בתי המשפט בישראל

בפסק הדין תא"ח (תל אביב-יפו) 56767-09-19 ניר פרובשטיין נ' מידד גבאי שניתן ביום 4.12.2019 (פורסם בנבו) –נחתם הסכם שכירות בין התובע [המשכיר] לבין הנתבעים [השוכרים] לתקופה של 24 חודשים. התובע עתר לביטול הסכם השכירות עקב הפרתו, בין היתר משום שהנתבעים לטענתו לא העמידו את מלוא הבטוחות. בית המשפט דחה את התביעה במלואה וקבע כי ההוראה שבהסכם השכירות, לפיה הנתבעים ימסרו ערבות בנקאית בסך של 20,000 ₪ השווה ל-4 חודשי שכירות, מנוגדת להוראות החוק שמגבילה ל-3 חודשי שכירות בלבד [הנמוך מבין החלופות שבחוק]. בנוסף, בית המשפט עוד קבע כי גם תכתובות מאוחרות להסכם השכירות שהוחלפו בין הצדדים [המהוות הסכמה לשינוי ותיקון ההסכם המקורי] להעמדת ערבות בנקאית ע"ס 40,000 ₪, חורגת במידה רבה מהיקף המותר על פי החוק.

בפסק הדין ת"ק (חיפה) 19108-10-19 זלקה וורקו נ' יעקב הילל שניתן ביום 12.3.2020 (פורסם בנבו) – דרש הנתבע [המשכיר] מהתובעים [השוכרים] להעמיד כערובה המחאה כספית רגילה ע"ס 7,800 ₪ בסכום השווה ל-4 חודשי שכירות. התובעים טענו כי דרישה זו מצד הנתבע מהווה הפרה של החוק, שכן מדובר בסכום בשיעור גבוה יותר מהמגבלה המותרת בחוק. בית המשפט קבע כי המגבלה שבחוק לא מתקיימת משום שלא מדובר בערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ומשכך הנתבע היה רשאי לדרוש ערובה בסכום זה. 

הרציונל העומד בבסיס הגבלת גובה הערבויות נעוץ בצורך להגן על השוכר מפני דרישה למתן ערבויות מופרזות ולצמצם את הסיכון הכלכלי. ללא מגבלה כאמור, ייווצר נטל כלכלי כבד על שוכרים רבים באופן שימנע מהם את היכולת לשכור דירות. בנוסף, ייתכן שסכום הערובה שיועמד לפירעון לא ישקף את הנזק שנגרם.

יודגש כי הצדדים לא רשאים להתנות על הוראות סעיף 25י, אלא אם ההתניה היא לטובת השוכר. כלומר, האיסור על גביית ערבויות מעל למגבלה הקבועה בחוק, חל גם במקרה שבו השוכר מסכים או מציע מרצונו להעמיד ערבויות בסכום גבוה יותר [בניגוד להעמדת ערבויות בסכום נמוך יותר שאז זה לטובת השוכר]. לפיכך, גביית ערבויות שלא בהתאם להוראות החוק, עלולה להביא לפסילת הערבויות ואף לתביעות כנגד משכירים.

שילוב בין ערבויות

החוק אינו אוסר על שילוב בין מס' סוגי ערבויות שונים. כך למשל, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר להעמיד כבטוחות לקיום התחייבויותיו גם ערובה הכרוכה בהוצאה כספית כמו ערבות בנקאית וגם ערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית כמו שטר חוב.

על כן, נשאלת השאלה, האם המגבלה על סכומן המצטבר של הערבויות שניתן לגבות כפי שסקרנו לעיל, חלה במקרה שבו משלבים מס' ערבויות?

המילה "במצטבר" בחוק מבהירה כי המגבלה הקיימת בקשר לערובה הכרוכה בהוצאה הכספית, חלה על גובהן המצטבר של כלל הערבויות יחד, ללא קשר לסוגן.

דוגמא: בדוגמא שלעיל, אם המשכיר דורש ערבות בנקאית עבור 2 חודשי שכירות בסך של 8,000 ₪ ושטר חוב בסך של 4,000 ₪ - זה חוקי. שכן סכומן המצטבר של כלל הערבויות לא חורג מהתקרה המותרת.

דוגמא נוספת: אם המשכיר דורש פיקדון במזומן עבור 3 חודשי שכירות בסך של 12,000 ₪ ושטר חוב בסך של 15,000 ₪  – זה לא חוקי משום שסכומן המצטבר של כלל הערבויות חורג מהתקרה המותרת.

באילו מקרים ניתן לממש את הביטחונות

החוק קובע כי משכיר רשאי לממש את הבטוחה רק במקרים הספציפיים שלהלן [4 בלבד]:

·      אי תשלום דמי שכירות; השוכר לא שילם את שכר הדירה במועד.

·      אי תיקון ליקויים: השוכר גרם נזק למושכר ולא תיקן אותו [במקרים שבאחריותו].

·      אי תשלום חשבונות: השוכר לא ישלם תשלומים שוטפים לרשויות שהוא חב בהם [ארנונה, חשמל, מים, ועד בית].

·      אי פינוי הדירה: השוכר לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות.

חובת הודעה: תנאי מוקדם למימוש הערובה, הוא כי המשכיר יודיע לשוכר בתוך זמן סביר על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן העניין הדרוש תיקון.

יוער כי על משכיר המבקש לממש ערבות מוטלת חובת תום הלב, אשר נגזרת מחובת ההודעה ומעקרון תם הלב המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וחל על כל יחסים חוזיים. הפרת חובת תום הלב במימוש הערבות עשויה להביא לתוצאות מרחיקות לכת מבחינת המשכיר עד כדי השבת הערבות לידי השוכר.

להלן דוגמאות מפסיקת בתי המשפט בישראל.

בפסק הדין ת"א (חיפה) 33333-08-21 אורלי בן הרוש נ' אבי עיואן שניתן ביום 16.11.2023 (פורסם בנבו) - התובעת [השוכרת] ביקשה להביא לסיומו של הסכם השכירות עקב הטרדות חוזרות ונשנות מצד הנתבע [המשכיר]. הנתבע טען כי הגיש לפירעון את הערבות הבנקאית העמידה לו התובעת, עקב נזקים שנגרמו לו ולא תוקנו, מבלי שצירף חוות דעת לגבי הנזקים. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי הנתבע לא הודיע לתובעת על כוונתו לממש את הערובה, לא טען לליקויים בזמן אמת ולא אפשר לתובעת לתקן אותם ומשכך, עליו להשיב לתובעת את הערבות הבנקאית.

בפסק הדין ת"ק (חיפה) 54189-06-22 גרדה זלדין נ' יצחק התשואל שניתן ביום 15.10.2023 (פורסם בנבו)  – התובעת [השוכרת] העמידה לרשות הנתבע [המשכיר] ערבות בנקאית כבטוחה "להבטחת שכר דירה", מבלי שכתב הערבות מתייחס להבטחת תשלום מיסים, נזקים וכיו"ב. בהסכם השכירות נקבע כי ניתן יהיה לממש את הערבות הבנקאית גם למטרות אחרות, לרבות בשל נזקים שנגרמו לדירה. הנתבע חילט את הערבות בנקאית בטענה לנזקים שנגרמו לדירה, מבלי שצירף אסמכתאות לכך. בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה [לעניין חילוט הערבות] וקבע כי אין מחלוקת שדמי השכירות עבור תקופת השכירות שולמו במלואן. בנוסף, על מנת שהנתבע יוכל לממש את הערבות הבנקאית מכוח הוראות הסכם השכירות [למרות הפער שבנוסח הערבות הבנקאית], עליו להראות נזקים או הפרה כלשהי מצד התובעת, ומשלא עשה כן, הרי שלא עומדת לו זכות למימוש הערבות.

מפסקי הדין הנ"ל הלקחים הם ברורים:

קיום חובת ההודעה ומתן אפשרות לתיקון הליקויים ב"זמן אמת": משכיר ש"ידלג" על שלב ההודעה ואפשרות לתיקון, לא רק חושף עצמו לביטול מימוש הבטוחה, אלא גם לתביעות נזיקין בגין הפרת חובה חקוקה והפרת חובת תום הלב, גם במקרים שבהם קיימת הצדקה למימוש הבטוחה.

חובת הוכחת נזקים: אין להעלות טענות לנזקים באופן שרירותי. יש לתמוך זאת בחוות דעת מקצועיות, להציג קבלות על תיקונים וכיו'. מימוש ערובה ללא תשתית ראיית מוצקה מעמידה את המשכיר בסיכון משפטי ואף עלולה להיחשב כעשיית עושר ולא במשפט.

התאמה בין נוסח הערבויות לנוסח הסכם השכירות: חשוב להבין שביטחונות הן "יציר כפיו" של הסכם השכירות ועליהם דבר "באותה שפה". פער בנוסח בין המסמכים עשויה לעקר את יכולת המימוש ברגע האמת. כך למשל, יכול ערב לטעון לפטור מערבותו בטענה שלא לזה הסכים. 

השבת הערובה לשוכר

סעיף 25י(ה) קובע כדלקמן:

"הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר."

מטרתו המרכזית של סעיף זה הוא להגדיר "קו סיום" ברור וחד משמעי ליחסי השכירות. יצוין כי בטרם התיקון לחוק, משכירים רבים נהגו להחזיק בידם את הערבויות חודשים ארוכים לאחר סיום הסכם השכירות. כיום, החוק יוצר איזון בין זכותו של המשכיר לבדוק את הנכס בתוך פרק הזמן שהוגדר לכך בחוק, לבין זכותו של השוכר לקבל בחזרה לידו את הערובה בתום המועד.

יודגש כי טענות באשר לנזקים שנגרמו לנכס, אין בהן כשלעצמן כדי לעכב את השבת הערובה.

בפסק הדין ת"א (תל אביב-יפו) 52267-05-18 דוד פליבה נ' ליר עיצובים בע"מ שניתן ביום 9.10.2025 (פורסם בנבו) – הנתבעת [המשכירה] טענה לנזקים שנגרמו לה על ידי התובע [השוכר], תוך שהדגישה את כוונתה להגיש תביעה נפרדת בגינן. בית המשפט קבע שכל עוד לא הוגשה תביעה כאמור ולא ניתן סעד לנתבעת המאפשר את עיכוב הכספים, וכל עוד לא הוכח נזק שבגינו ניתן לממש את הבטוחות, אין לנתבעת זכות שבדין להמשיך ולהחזיק בבטוחות שהתובע העמיד לרשותה [פיקדון מזומן וערבות בנקאית] ועליה להשיבן חזרה לתובע.

סוגי שכירויות למגורים שלגביהם המגבלה על גובה הערבויות לא תחול

בהתאם לסעיף 25טו לחוק, בסוגי הסכמי השכירות שלהלן לא תחול המגבלה הקבועה בחוק והמשכיר רשאי לגבות ערבויות גם בסכום גובה יותר:

·      דירה בבית מלון או בבית נופש.

·      דירה במעון.

·      דירה בדיור מוגן.

·      דירה במעונות לסטודנטים או לעובדים.

·      דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

·      חוזה שכירות למגורים לתקופה שלא עולה על שלושה חודשים ואין לצדדים אפשרות להאריכה.

·      חוזה שכירות למוגרים לתקופה העולה על עשר שנים ואין אפשרות לבטל במועד מוקדם יותר.

·      חוזה שכירות למגורים לדמי השכירות עולים על 20,000 ₪ בחודש.

לסיכום, כפי שראינו, חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971, מגדיר הוראות ברורות וקשיחות בכל הנוגע לגביית ערובות ובטוחות ולאופן מימושן בפועל. בתי המשפט בישראל נוקטים בגישה מחמירה כלפי משכירים הפועלים בניגוד למגבלות אלו, ועל כן אין להקל ראש בחובות ובהגינות המוטלות מכוח החוק.

זכרו  - ערבות היא זכות שמימושה מחייב אחריות: הודעה מראש, הוכחת נזק ונקיטת פעולה בגבולות הגזרה של החוק – שכן במבחן בית המשפט, תום הלב הוא הבטוחה החזקה והמשמעותית מכולן.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה נועד למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה ונשמח לעזור לכם. אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך מכשיר נייד), בטלפון שמספרו: 03-6236130, באימייל באמצעות טופס יצירת קשר המופיע בתחתית העמוד לצד שמאל, או בכל דרך שתרצו.