רכישת נכס עם חריגות בניה/שימושים חורגים –מתיאוריה לפרקטיקה

הליך רכישת נכס [בין אם מדובר בדירת מגורים, בית פרטי או נכס מסחרי] הוא הליך מורכב אשר דורש בחינה מקצועית של הנכס וסביבתו ושל מאפייני העסקה על ידי שורה של בעלי מקצוע – עורך דין, שמאי מקרקעין, חברת בדק ולעתים גם בעלי מקצוע נוספים בהתאם לצורך.

במסגרת בדיקות ובחינות אלו, עולים לא פעם ממצאים המעידים על כך שאותם נכסים בנויים שלא בהתאם לדין [תוך חריגה מהיתר או בניה ללא היתר] או שנעשה בהם שימוש בניגוד לדין [שימוש מנוגד לשימושים המותרים בהיתר הבניה או שימושים החורגים מהייעוד שנקבע לנכס על ידי רשויות התכנון]. בהתאם, הרי שאחד העניינים המהותיים שיש לבחון הוא קיומן או היעדרן של חריגות בניה ושימושים חורגים בנכס, וככל שיתברר כי קיימות חריגות בניה או שמתבצעים בנכס שימושים חורגים, הרי שיש לבחון ביתר האם להתקשר בעסקה, תוך בחינת המשמעויות הנובעות מכך, ואת הסיכונים שבביצוע עסקה כזו.

משמעות המונחים "שימושים חורגים" ו"חריגות בניה"

שימוש חורג בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 [להלן – "החוק"] הוגדר שימוש חורג בנכס כ"שימוש למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה".

מכאן אנו למדים כי שימוש חורג הוא למעשה שימוש המנוגד לשימוש שהוגדר על ידי הרשויות כשימוש מותר, בין אם בתכנית בניין עיר החלה על הנכס, ובין אם בהיתר שהוצא בקשר אליו ואשר מגדיר את השימוש בו. נביא מספר דוגמאות נפוצות לשימושים חורגים:

א. ביצוע שימוש בחריגה מתכנית - אם בתכנית בניין עיר החלה על הנכס נקבע כי היעוד המוגדר למקרקעין שבהם בנוי הנכס הוא מגורים, ובפועל נעשה בו שימוש לנכס מסחרי, הרי שמדובר בשימוש חורג.

ב. ביצוע שימוש בחריגה מהיתר - שימוש בנכס שבהיתר הבניה שהוצא בקשר אליו, נקבע כי ישמש כמחסן, ובפועל נעשה בו שימוש למגורים, מהווה שימוש חורג.

ג. ביצוע שימוש בניגוד לייעוד חלוקת השטח - דוגמא נוספת היא שימוש החורג מסוג השטח המוגדר בתכנית או היתר. לצורך כך נבחין בין שני מושגי יסוד חשובים – "שטח עיקרי" ו"שטח שירות". "שטח עיקרי" משמעו שטח שהוגדר כי ייעשה בו שימוש למטרה העיקרית שלשמה נבנה הנכס. למשל, "שטח עיקרי" בבתי מגורים מהווה את השטח שבו ייעשה שימוש למטרת מגורים ]לדוגמא, חדר שינה[. לעומת זאת, "שטח שירות" משמעו שטח שהבניה בו מותרת רק כדי לשמש לצורך מתן שירותים נלווים לשימוש העיקרי. למשל, בדוגמא שלפנינו, "שטח שירות" בבית מגורים יכול לשמש כמחסן.

שימוש חורג בהיבט זה יהיה שימוש בשטח בבית מגורים שנקבע כי ייחשב "שטח שירות" ]כגון מחסן[, לצורך שימוש "עיקרי" [כגון סלון, חדר שינה וכו'].

בהקשר זה חשוב לציין כי שימוש חורג חייב להיות שימוש המותר הן בהתאם לתכנית בניין עיר החלה על הנכס והן בהתאם להיתר שהוצא לגביו. בהתאם ולצורך המחשה, ככל שהשימוש בנכס עולה בקנה אחד עם תכנית החלה על הנכס, אך לא ניתן היתר בניה לגביו, הרי שמדובר בשימוש חורג. דוגמא נפוצה לכך היא מצב שבו בהתאם לתכנית בניין עיר, על קרקע מסוימת ניתן לבצע שימוש למטרת מגורים, אך נבנה בית מגורים ללא היתר בניה. במצב כזה הרי שמדובר בשימוש חורג [ללא קשר לעובדה שאף מדובר בבניה ללא היתר, ועל כך בהמשך].

חריגת בניה

סעיף 145 לחוק קובע רשימה ארוכה של פעולות המחייבות קבלת היתר. במסגרת רשימה זו נכללות למעשה פעולות רבות המהוות כמעט כל סוג של בניה או עבודה בקרקע או בנכס, ואשר לצורך הכשרתן יש צורך בהוצאת היתר בניה. בהתאם, ביצוע בניה או עבודה המוגדרת בחוק כעבודה או בניה הדורשת היתר ללא היתר או תוך סטיה מהיתר, מהווה למעשה עבירת בניה היוצרת חריגת בניה. דוגמאות נפוצות לחריגות בניה הן פיצול דירה, סגירת מרפסת, בניה נוספת בניגוד להיתר [כגון הוספת חדרים או קומות], ועוד.

ההשלכות הנובעות מביצוע חריגות בניה או שימושים חורגים והסיכונים שבביצוע עסקה במצב זה

לעבירות של ביצוע חריגות בניה או שימושים חורגים ישנן השלכות רחבות ומהותיות אשר יכולות להשפיע הן על בעליו של הנכס והן על רוכשים פוטנציאליים אשר ייכנסו בנעליו של בעל הנכס המוכר את הנכס. להלן נפרט בקצרה את ההשלכות המרכזיות הנובעות מהאמור:

1. ביצוע עבירה פלילית – בהתאם להוראות החוק, אדם המבצע עבירות של חריגות בניה או שימוש חורג, דינו מאסר. נבהיר כי בהתאם להוראות החוק, האחראי לביצוע העבירות הוא לאו דווקא הגורם אשר ביצע אותן בפועל, אלא גם מי גורמים אחרים, כגון בעל השליטה במקרקעין, בעל ההיתר או שמי שמוטלת עליו החובה להיות בעל ההיתר, הגורם האחראי לתכנון העבודה או לפיקוח עליה, הקבלן שביצע את העבודה ועוד. לפיכך, הרי שכאשר מתבצע עסקה לרכישת נכס אשר בוצעו בו חריגות בניה או שימושים חורגים, קיים סיכון כי הרשויות יראו את הקונה ככזה שאחראי בקשר עם העבירות האמורות.

2. חיוב בקנס כספי או בתשלומים לרשויות – בנוסף על העובדה שביצוע עבירה של חריגות בניה או שימוש חורג מהווה עבירה פלילית, הרי שעבירה כאמור גם יכולה לגרור חיובים בקנסות כספיים, חד פעמיים ומתמשכים, בהתאם לאופי העבירה שבוצעה. כמו כן, ככל שמדובר בנכס אשר רישומו מנוהל ברשות מקרקעי ישראל, הרי שייתכן שאף יידרש תשלומם של דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל, אשר עלולים להסתכם לסכומים לא מבוטלים כלל. בהתאם, הרי שגם במקרה זה, חיובים אלו יכול ים להתגלגל לפתחו של רוכש הנכס.

3. מתן צווים על ידי הרשויות – בהתאם להוראות החוק והדין, במקרה של ביצוע עבירות של חריגות בניה או שימושים חורגים, הרשויות השונות אף יכולות להטיל על הנכס והמשתמשים בו צווים שונים. כך למשל, במקרים של ביצוע עבירות של חריגות בניה, הרשויות יכולות להוציא צו מנהלי המורה על הריסת בניה שנעשתה ללא היתר או על התאמתה להיתר. דוגמא נוספת היא האפשרות של הרשויות להוציא צווים ]שיפוטיים או מנהליים[ להפסקת או מניעת שימוש בנכס לגבי אותה הפעילות המנוגדת להוראות התכניות וההיתרים החלים על הנכס. במצב כזה, הרי שייתכן שרוכש, אשר רוכש נכס למטרה מסוימת, לא יוכל לבצע בנכס את אותה המטרה שביקש לבצע בה ואשר לשמה רכש את הנכס.

4. אי העמדת מימון או העמדת מימון חלקי לרכישת הנכס – ככל שרוכש הנכס יבקש ליטול מימון מגורם מממן כגון בנק, יבצע הגורם המממן בדיקות כאלו ואחרות בקשר עם הנכס, ובמסגרת כך יבקש הערכת שמאי על מנת שיעריך את שוויו של הנכס, וזאת על מנת לקבוע את סכום ואחוז המימון שיינתן לרוכש. ככל שבנכס קיימות חריגות בניה, ייתכן ששמאי הגורם המממן יפחית את שווי חריגות הבניה וכן את עלות השבת המצב לקדמותו משוויו הכולל של הנכס. הפחתה שכזו תביא לכך שהגורם המממן יעמיד סכום מימון נמוך יותר לרוכש. כמו כן, ובמקרים חמורים, ייתכן כי הגורם המממן יסרב להעמיד מימון כלל. בהתאם, במקרים כאלו של אי העמדת מימון או העמדת מימון חלקי לרכישת הנכס בסכומים פחותים מאלו שהרוכש הסתמך עליהם, ייתכן ויביאו את הרוכש להפרת הסכם המכר עקב חוסר היכולת לשלם את מלוא התמורה למוכר.

5. חוסר יכולת להשלים את העברת הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל – קיומם של שימושים חורגים או חריגות בניה אף עשוי להביא לכך שהרשויות ]הועדות המקומיות לתכנון ובניה או רשות מקרקעי ישראל[ יסרבו להמציא אישורים המאפשרים את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. כתוצאה מכך, הרי שעד להסדרת חריגות הבניה או השימושים החורגים ]בהתאם לעניין[ או הריסת החריגות וביצוע התשלומים שיידרשו מהרשויות בגין ביצוע העבירות, לא יומצאו האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות ולפיכך תיווצר מניעה להשלים את רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש במרשמים הרלוונטיים.

6. קושי בביצוע פעולות בנכס לאחר רכישתו – קיומן של חריגות בניה או שימושים חורגים, יכול להשפיע על רוכש הנכס אף לאחר השלמת עסקת הרכישה. כך למשל, קיומן של חריגות בניה או שימושים חורגים יכול להשפיע בהמשך על האפשרות להמשיך ולבצע תוספות בניה בנכס, שכן במקרה זה וכתנאי לאישור הבניה הנוספת, הרוכש יידרש להכשיר את אותן חריגות או שימושים חורגים [אם וככל שהדבר יתאפשר] או להרוס את אותן החריגות. כמו כן, לקיומן של חריגות בניה יכולה להיות השפעה בהמשך על רוכש הנכס, ככל שלמשל יבקש לשעבד את הנכס לטובת גורם מממן לשם קבלת הלוואה [וראו בעניין זה בהרחבה את סעיף 4 לעיל].

עקרונות לביצוע עסקה בנכס שבו חריגות בניה או שימושים חורגים

ככל שהרוכש הפוטנציאלי יחליט בסופו של יום לבצע את עסקת רכישת הנכס, על אף קיומן של חריגות הבניה או השימושים החורגים, הרי שמדובר בעסקה מורכבת, אשר דורשת ליווי על ידי גורמים מקצועיים [עורך דין, שמאי, אדריכל] בעלי ידע וניסיון מוקדם ורלוונטי בקידום עסקאות כאלו, תוך ביצוע בחינות ובדיקות ייעודיות אשר ישליכו על מתווה העסקה וניהולה. בין השאר, במסגרת עסקה כזו, יש להתייחס לעניינים הבאים:

1. בחינת היקף חריגות הבניה והשימושים החורגים הקיימים בנכס – טרם ביצוע עסקת הרכישה, יש לבחון את היקף חריגות הבניה והשימושים החורגים בנכס, על ידי שמאי ואדריכל, ולבקש חוות דעת מלאה בקשר לכך. במסגרת בחינה זו, נבקש להבין כיצד חריגות הבניה או השימושים החורגים משפיעים על הנכס ובאיזה אופן. כך למשל, יש הבדל בין חריגת בניה המהווה סגירת מרפסת קטנה בנכס, לבין חריגת בניה המהווה תוספת בניה משמעותית בנכס ללא היתר. ככל שהיקפי החריגות גדולים יותר, כך תהיה לכך השפעה גדולה יותר על העסקה עצמה.

2. בחינת האפשרות להכשרת החריגות או השימושים החורגים – לאחר בחינת קיומן של חריגות או שימושים חורגים והיקפן, יש לבחון באמצעות שמאי ואדריכל את האפשרות הקיימת להכשרת החריגות או השימושים האמורים. ככל שניתן להכשיר את חריגות הבניה, יש לקבוע בהסכם כיצד מטפלים בעניין זה ועל מי מוטלת האחריות להכשרת החריגה.

3. ככל שלא ניתן להכשיר את חריגות הבניה, יש לבחון את המשמעויות הנובעות מכך – לסוגיה של הכשרת חריגות הבניה ישנה השלכה מכרעת על העסקה, שכן ייתכן שלאחר בחינת הנתונים יתברר כי בנכס ישנן חריגות בניה בהיקף משמעותי אשר אינן ניתנות בהכרח להכשרה או הסדרה, מה שיכול להביא לשינוי מהותי בעסקה ]למשל, שינוי בתמחור העסקה[, או לביטולה כליל ]במקרה שבו יתברר שחריגת הבניה הינה בהיקף כה נרחב או מהותי לרוכש, ואשר במקרה של הריסתה יהפוך הנכס ללא רלוונטי מבחינת הרוכש[. ככל שהרוכש יחליט לרכוש את הנכס על אף הסיכון שבהריסת החריגות, הרי שיש להסדיר בין הצדדים את האחריות אף ביחס לעניין זה.

4. בחינה מוקדמת של קבלת מימון לצורך רכישת הנכס – כפי שעמדנו על כך לעיל, לקיומן של חריגות בניה או שימושים חורגים בנכס, עשויה להיות השפעה מכרעת על מתן מימון על ידי גורם מממן לצורך רכישת הנכס, ועל כן ובטרם ניגשים לחתום על עסקה לרכישת נכס, הרי שיש לבחון מול הגורם המממן את ההיתכנות לקבלת מימון, בין השאר, בהתחשב במצבו של הנכס ובקיומן של החריגות או השימושים החורגים. בחינה זו מומלץ לבצע, בין השאר, באמצעות יועץ פיננסי מתאים ובעל ניסיון בהתנהלות מול בנקים בעסקאות מסוג זה.

5. גידור האחריות המוטלת על הצדדים לעניין קיומן של החריגות או השימושים החורגים – מטבע הדברים וכפי שהוסבר לעיל, לקיומן של חריגות בניה או שימושים חורגים עשויות להיות השלכות רחבות בקשר עם עסקת הרכישה, ולפיכך יש להסדיר בין הצדדים את העקרונות בקשר עם קיומן של חריגות הבניה או השימושים החורגים והשלכתם על העסקה, ובין השאר, כדלקמן:

5.1. מהי האחריות המוטלת על כל צד לעניין הכשרת ו/או הריסת החריגות; 5.2. המועדים לביצוע הכשרת ו/או הריסת החריגות;

5.3. קביעת האחריות לשאת בתשלומים שינבעו מקיומן של החריגות או השימושים החורגים; 5.4. קביעת מנגנונים אשר יקדמו את עסקת המכר בין הצדדים הצדדים בשים לב להתחייבויות הצדדים בקשר עם הסדרת או הריסת החריגות [לדוגמא – התניית תשלומים בביצוע פעולות ההכשרה או ההריסה, קביעת בטוחות אשר ישמשו לצורך הבטחת קיום התחייבויות הצדדים בעניין ועוד]; 5.5.הגדרת האחריות בכל הקשור להמצאת האישורים לצורך העברת הזכויות על שם הרוכש;

5.6. קביעת פיצויים או סנקציות אחרות אשר יוטלו על הצד אשר יפר את התחייבותו להכשרת ו/או הסדרת החריגות בהתאם לעקרונות שנקבעו בין הצדדים.

לסיכום, ביצוע של עסקה לרכישת נכס שבו חריגות בניה או שימושים חורגים הוא בהחלט אפשרי, ולעתים רבות ועל מורכבותה של העסקה, יכול שיהיה מדובר בעסקה כדאית ומוצלחת. לפיכך, הרי שיש לבצע עסקה זו בשיתוף ובליווי גורמים מקצועיים ומיומנים, תוך בחינה כלל ההשלכות והמשמעויות שבהתקשרות בעסקה זו.

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מסוג זה, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.