פטור מהיטל השבחה לממ״ד – כשהמיגון מפסיק להיות אירוע מס

בימים האחרונים חזרה לכותרות סוגיה שמוכרת לכל מי שמוכר דירה, מקדם בפרויקט התחדשות עירונית או מתמודד עם שומה/שומה מכרעת  האם (ועד כמה) ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות בניה לבניית ממ"ד

לכאורה, התשובה הייתה אמורה להיות פשוטה: המחוקק קבע פטור כדי לעודד מיגון. בפועל, ועדות מקומיות ניסו לאורך השנים לצמצם את הפטור בפרשנות טכנית – בעיקר כשהמימוש נעשה במסגרת מכר ולא במסגרת היתר. בשנה האחרונה, וביתר שאת בתקופה האחרונה, ניכרת מגמה הפוכה: ועדות ערר ובתי משפט מחזקים פרשנות תכליתית שמעדיפה את המטרה (מיגון) על פני “כללי משחק” שמאיים לרוקן את הפטור מתוכן.

מהו הפטור – ומה בדיוק הוא מכסה?

הבסיס הוא סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שמעניק פטור מהיטל השבחה בשל בניית מרחב מוגן .לפי הפרסומים המקצועיים מהשבוע האחרון, הפטור נחקק כתיקון בשנת 2007 על רקע הצורך הביטחוני במיגון, והוא חל על שטח שאינו עולה על כ־ 9 מ״ר נטו (בתוספת קירות), בהתאם להוראות חוק ההתגוננות האזרחית.

בהתאם, הרי שהפטור הוא ממוקד תכלית, שכן הוא אינו פטור לכל תוספת בנייה, אלא נועד להסיר חסם כלכלי-מיסויי על בניית ממ״ד או מרחב מוגן תקני.

המתח שבין גביית היטל השבחה בגין היתר, ביחס לגביית היטל השבחה במימוש במכר

במשך שנים, היו רשויות שטענו שהפטור חל רק כאשר נבנה בפועל מרחב מוגן או לכל הפחות כאשר ההיתר לממ״ד כבר ניתן, ולא כאשר מדובר במכר זכויות לפני מתן ההיתר. באותם המקרים, טענו הרשויות שהפטור ביחס למרחבים המוגנים לא חל.

טיעון זה קיבל ביטוי בהחלטות שונות של ועדות ערר. כך למשל, במסגרת החלטת ועדת הערר מחוז מרכז, נקבע בעניין ערר (י-ם) 417/11 חשדר מגדלי שליטה בע״מ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (פורסם בנבו, 13.3.2012) [להלן – "תיק חשדר"] כי “הפטור לא חל על מימוש בדרך של מכר, אלא רק כאשר נבנה בפועל מרחב מוגן". 

אלא, שמאז שנת 2012 השוק השתנה:בעסקאות קומבינציה, בהתחדשות עירונית ובמכירת דירות “על הנייר”, המכר הוא חלק בלתי נפרד מהבנייה.  בלי מכר/קומבינציה אין פרויקט, בלי פרויקט אין היתר, ובלי היתר אין ממ״ד, ובמקרים כאלו בדיוק נוצר המתח שבין שתי הגישות.

החלטת ועדת הערר מחוז מרכז (רל8001/0125) – זילונקה נ׳ הוועדה המקומית ראשון לציון

לאחרונה ניתנה החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז בתיק רל8001/0125 [להלן – "תיק זילונקה]",  בערר של הוועדה המקומית ראשון לציון.

ועדת הערר (בראשות עו״ד עמית אופק) קבעה למעשה שני מסלולים שמחלישים מאוד את האפשרות לגבות היטל על רכיב הממ״ד:

1. הטענה העקרונית: “אין השבחה”

   
   

   ועדת הערר מצביעה על כך ששטחי ממ״ד מינימליים מוקנים בדין כחלק מזכויות הבנייה, ולכן השאלה הראשונה היא האם יש בכלל “השבחה” במובן התוספת השלישית. לפי ההחלטה, הזכויות לשטח השירות של ממ״ד אינן נובעות מתוכנית ספציפית, אלא “ממילא מכוח החוק”.

   
   

   הוועדה אפילו שואלת במפורש: אם הזכות קיימת בחוק ואינה חייבת בהיטל, למה צריך בכלל את הפטור? ומסבירה שהפטור נדרש כדי לכסות רכיבים תכנוניים אחרים שעלולים להיות נדרשים לצורך בניית מרחבים מוגנים (כגון הקלות שונות), ולא כדי להפוך “זכות סטטוטורית” להשבחה חייבת.

2. גם אם קיימת השבחה – תכלית הפטור גוברת בעסקאות תלויות היתר

   
   

   בהנחה חלופית (לטובת הדיון) שקיימת השבחה, הוועדה מסבירה שמאז תיק חשדר נוצרה בפסיקה/ועדות ערר הבחנה חשובה: יש מקרים שבהם המכר הוא מכר תיאורטי,  ויש מקרים שבהם המכר הוא מכר שתלוי בהיתר, כלומר ללא היתר ההסכם מתאיין ולכן מהותו היא הוצאת היתר ובנייה.

   
   

   בהחלטה נכתב במפורש שהרציונל ותכלית הפטור מתקיימים כאשר הממ״דים אכן ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעובדה שהעסקה בוצעה טרם ההיתר (אך מותנית בקיומו) אינה פוגמת בוודאות שהממ״דים ייבנו.

כמו כן, ועדת הערר אף מציינת (כהערת אגב) שלאחר יותר מ־13 שנים מאז תיק חשדר, ראוי היה לבחון האם המבחן שנקבע שם באמת משרת את תכלית הפטור – עידוד בניית מרחב מוגן.

תיק סיגייט והרחבת המושג “בניית מרחב מוגן”

נראה שהשינוי אכן הגיע ובחודש ינואר 2026 ניתן פסק דין בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב בעניין ועדה מקומית תל אביב נ׳ סיגייט נדל״ן בע״מ, שקבע כי החלת המונח “בניית מרחב מוגן” בקשר לפטור האמור, יכול להתבצע גם בטרם הוצאת היתר בנייה מלא, כאשר הליך הרישוי כבר החל (למשל באמצעות היתר דיפון). במקרה זה אף נכלל בהסכם המכר תיאור מדויק של הדירות לרבות שטחי הממ״ד.

המסר המשתמע משתי ההכרעות יחד ברור: במקום לדון בשאלה "האם יש היתר מלא ביום החתימה", בתי המשפט ו - ועדות הערר בוחנות את המהות - האם העסקה וההליך התכנוני מובילים בפועל לבניית ממ״דים – והאם דרישת ההיטל כאן מסכלת את תכלית הפטור.

כפי שהראינו, הדיון בין הגישות ביחס לפטור מהיטל השבחה במקרים אלו, כבר לא נשען רק על נוסח יבש, אלא על שאלה מהותית – האם פרשנות הפטור והיקף תכולתו אמורים להכביד על קידום המיגון או לתמוך בו. ההחלטה של ועדת הערר בתיק זילונקה והכיוון שנרשם בפסק הדין בעניין סיגייט, מאותתים על פרשנות שמנסה להחזיר את הפטור למקום שלשמו נועד:  להפוך ממ״ד מ”השבחה” למרכיב מיגון בסיסי שאין טעם למסות אותו מבחינת היטל השבחה.  

יובהר כי האמור בחוזר זה מוגש כשירות כללי וראשוני ללקוחותינו ולעמיתי המשרד ואין באמור משום חוות דעת משפטית מחייבת והאמור איננו מחליף ייעוץ משפטי פרטני ובהתאם לנסיבות ולעובדות העניין המדויקות והמלאות לגבי מקרים ספציפיים. כמו כן, אין באמור בכדי לפגוע ו/או לגרוע מהוראות הסכמים קיבוציים, הסכמים אישיים וצווי הרחבה רלוונטיים, וכל מקרה יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו אף ביחס להוראות ההסכמים וצווי ההרחבה האמורים, ובהתאם לעניין. בנוסף, אנו ממליצים אף להתעדכן באופן תדיר באתר פיקוד העורף ובאתר משרד העבודה לצורך קבלת עדכונים בזמן אמת בכל הקשור להנחיות פיקוד העורף העדכניות וביחס לצווים ולהיתרים שהוצאו ושהינם בתוקף, כאמור לעיל.

הבהרה משפטית: המידע במאמר זה מובא לצרכים כלליים והיכרות ראשונית בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין המתמחה בתחום, לפני נקיטת פעולה או קבלת החלטה. המידע נכון למועד כתיבת המאמר בלבד ועל בסיס המצב המשפטי הידוע באותו מועד.

נשמח להשיב לכל שאלה ולסייע. ניתן ליצור קשר דרך אייקון הטלפון (לגולשים בנייד), בטלפון 03-6236130, בדוא״ל, באמצעות טופס יצירת קשר בתחתית העמוד (מצד שמאל), או בכל דרך שנוחה לכם.