פיצול מגרש מנחלה

האם זה באמת כדאי? מהן השלכות הרוחב ואיך ניתן ליישם?

הוראות רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") (בין השאר סעיף 8.3.21 לקובץ החלטות ממ"י), תקנון האגודה והסכם המשבצת קובעים את הכלל לפיו הנחלה מהווה יחידה משקית אחת שאינה ניתנת לפיצול (להלן: "הכלל"), כך שנקודת המוצא הינה כי פיצול נחלה הינו החריג.

נקודת מוצא זו מציבה את בעלי הזכויות בנחלה, אשר שוקלים את האפשרות לפיצול כזה, אל מול מספר מורכבויות. במאמר זה אבחר להציג ולהתייחס לשלוש מורכבויות מרכזיות, כמפורט להלן:

האחת, המורכבות הקיימת בהורשת משק חקלאי.

חלוקת משק חקלאי הינה עניין סבוך ומורכב אשר חלים עליו מספר הוראות דין. בראש ובראשונה סעיף 114 לחוק הירושה – התשכ"ה 1965, אשר קובע כי בניגוד לנכסים אחרים בעיזבון של נפטר, שמתחלקים בין היורשים לפי החוק או צוואה, כאשר עיזבון של מוריש כולל משק חקלאי שהוא "יחידה שחלוקתה הייתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי", הרי, ברירת המחדל תהיה שהמשק יינתן בירושה "ליורש המוכן ומסוגל" לקיים את המשק; עניין סבוך זה מקבל משנה תוקף שעה שברוב המקרים מדובר במוריש שבחייו מעמדו וזיקתו הקניינית למשק החקלאי היא של "בר רשות" אשר יונקת חיותה מהסכם המשבצת. נוסיף ונדגיש כי המונח "היורש" כאמור מתייחס לכאורה רק ליורשים על פי הצוואה או צו הירושה לאחר פטירת בן הזוג והכל בהתאם ובכפוף לנוסח הסכם המשבצת ו/או לנוסח החוזה הישיר בין בעל הזכויות בנחלה לבין רמ"י כאשר ברוב החוזים מועברות הזכויות במלואן לבן הזוג הנותר בחיים.

למעשה, בניגוד לנכסים אחרים בעיזבון בעניינם שולט בכיפה העיקרון של החופש לצוות אותם למי שיחפוץ המוריש, כאשר מדובר במשק חקלאי קיימת פגיעה בחופש המוחלט של המוריש לצוות את הנחלה למי שיחפוץ.

השנייה, המורכבות בחלוקת זכויות בנחלה למספר ילדים עוד בחייהם של בעלי הזכויות.

בעידן הנוכחי בו קיימת נהירה לחיים במגזר הכפרי ומגמה הולכת וגוברת של ילדים המבקשים לגור בשטח הנחלה עוד בחיי הוריהםהופכים לשכיחים יותר ויותר המקרים בהם מספר ילדים מביעים רצון ונכונות לגור בנחלה ו ומכאן עולה הצורך להגיע להסדר והסכמה בין בני המשפחה בעודם של ההורים בחיים.

עריכת הסכמים משפחתיים מעין אלו מחייבת קבלת ייעוץ משפטי הצופה פני עתיד ומתיישב עם הוראות החוק השונות והמורכבות בנושא סבוך זה על ידי עורכי דין המתמחים בכך על מנת ש בסופו של יום תינתן זכות אובליגטורית ו/או קניינית לפי העניין לבני המשפחה המעוניינים בכך.

רק התייחסות הוליסטית כוללת ומקצועית לשלל הסוגיות וההיבטים המורכבים הכרוכים בעניין תשלים פסיפס מלא אשר מחד, ייתן ביטוי, גדול ככל הניתן, לרצון בעלי הזכויות בנחלה, ומאידך, יתיישב ויעלה בקנה אחד עם הוראות החוק ובמקביל אף יחסוך כסף רב וזמן שיפוטי אך יותר מכל ימנע מראש היווצרותם של סכסוכים מרים וכואבים בין בני המשפחה.

השלישית, המורכבות ביצירת מקורות מימוניים מהנחלה.

רבים נוהגים לתאר בעל זכויות בנחלה כ"עשיר" בשווי נכס אך לא בכיסו.

לרוב המושבניקים הנחלה מהווה את הנכס ומקור ההכנסה היחיד הקיים ברשותם. כך שגם כאשר מדובר בנחלה ששוויה אמנם גבוה, לבעלי הנחלה עצמה המתגוררים בה אין כל אפשרות ליהנות משוויה הכלכלי אלא במכירת מלוא זכויותיהם בה לצד שלישי.

בעבר, האפשרות לפיצול מגרש מנחלה כמעט לא הייתה קיימת ונקודת המוצא, לפיה נחלה היא יחידה בלתי ניתנת לחלוקה, שלטה בכיפה. ואולם, במרוצת השנים, עם עדכון החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1591, חל כרסום בעיקרון זה תוך התאמה למציאות הקיימת והחל להתאפשר לבעלי הזכויות בנחלה פיצול מגרשים מתוך חלקת המגורים בנחלתם.

החרגה זו הינה בשורה של ממש המאפשרת פישוט (מוגבל) של המורכבויות המפורטות לעיל.

עצם הכניסה להסדר שיאפשר פיצול כאמור מותנית, בין השאר, בהתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: האחד שלעולם, גם לאחר הפיצול, יישאר בית מגורים אחד המשמש בפועל למגורי החוכר הראשי עם יתרת השטח החקלאי (בכל חלקותיו) וחברותו באגודה. השני כי חלקה א' תירשם בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות, או במקרה של היעדר רישום כאמור – הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של כל בעלי הזכויות הגובלים. לחילופין, קיומו של הליך להכנה ורישום תצ"ר כללי לכל הנחלות במושב. השלישי הסדרת כל השימושים והמבנים הקיימים בפועל בנחלה במועד הפיצול המבוקש.

הליך פיצול מגרש מנחלה מתבצע, באופן כללי, בשני שלבים כאשר השלב הראשון הינו שלב התכנון, אשר כולל א. עריכת תב"ע לפיצול המגרש מהנחלה ב. אישור התב"ע על ידי הרשויות הנדרשות בכפוף לתקן היחידות הקבוע בלוח 2 לתמ"א 35.

השלב השני הינו שלב הקניין הכולל הגשת שתי בקשות לרמ"י המוסדרות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה. האחת, בקשה לתשלום דמי הכניסה להסדר בסך של 3.75% + מע"מ מערך זכויות חלקת המגורים בנחלה עבור זכויות הבנייה בחלקת המגורים בנחלה ו-השנייה בקשה להקצאת זכויות במגרש המפוצל.

הנה כי כן, לביצוע פיצול בנחלה יתרונות רבים ומגונים. במאמר זה פורטו כאמור שלושה יתרונות מרכזיים האחד: סיוע לבעל הזכויות בנחלה להסדיר את חלוקת הזכויות בנחלה בין יורשיו באופן מאוזן, עוד בחייו, השני: היכולת לצוות את זכויותיו בנחלה ליותר מאדם אחד במסגרת צוואה התואמת את הוראות רמ"י והשלישי : האפשרות ליצירת מקור מימון מהנחלה מבלי שתידרש מכירת מלוא הזכויות בנחלה כולה.

בתהליך מעין זה ייעוץ, תכנון וליווי נכון יכול להיות ההבדל בהצלחת ההליך, קיצור הזמנים, ניצול מירבי של ההטבות הקבועות בחוק והחשוב מכל - שמירה על המרקם המשפחתי ומניעת סכסוכים מרים בין אחים ובני משפחה.

אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב.

משרד עורכי הדין אביעד איטח ושות' בעל ניסיון של כ-20 שנה בייצוג בתיקים שונים ומגוונים במגזר החקלאי בכל רחבי הארץ מתמחה, בין השאר, בפיצולי מגרש מנחלות ובעל הידע והניסיון לבצע עבורכם את כל התהליך מהתחלתו ועד לסיומו כולל בחינה מעמיקה בקשר לטיב ומהות הזכויות בנחלה, בשים לב לכך שאין נחלה אחת דומה לאחרת.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.