"שומרי הסף" של נכסי מקרקעין – מי אחראי למנוע תרמית נדל"נית

עסקאות מקרקעין בישראל הן מהמורכבות והמשמעותיות ביותר בחיי הפרט והכלכלה, והן נשענות על אמון במערכת הרישום ובאנשי המקצוע המלווים אותה. אימות נאות של מסמכים בעסקאות מקרקעין אינו רק הליך טכני, אלא חומת מגן קריטית שנועדה למנוע "תאונות משפטיות", זיופים וגזל של זכויות קניין. אימות נאות של מסמכים הוא חומת מגן קריטית להבטחת תקינות העסקה ולהגנה על זכויות קניין. כשל בנקודה זו עלול להוביל ל"תאונות משפטיות", תרמיות ונזקים כספיים כבדים. אמינותו ויציבותו של מרשם המקרקעין חיוניים לשמירה על זכויות הקניין ולמניעת תרמיות, ולשם כך, פועלים מספר "שומרי סף" שתפקידם לוודא את תקינות העסקאות ואת אמיתות הרישום. ואולם, מה קורה כאשר האמון הזה מופר?

פסק הדין המכונן שניתן לאחרונה ברע"א 299/24 עו"ד חיים דויטש נ' מדינת ישראל לשכת רישום המקרקעין (פורסם בנבו 16.9.2025), מדגיש את אחריותם של לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") ושל עורכי הדין המעורבים בעסקה ומשרטט קווים ברורים בנוגע לחובתם כ"שומרי הסף" של המרשם.

מאמר זה יסקור את פרטי המקרה, את הלקחים החשובים הנובעים מהמקרה ואת האחריות המוטלת על הגורמים השונים.

במרכז הפרשה עמדה תרמית מתוחכמת שבוצעה בשנת 2011. אדם התחזה לבנה של בעלת מקרקעין שנפטרה, ובאמצעות צו ירושה מזויף הצליח להעביר את הזכויות בנכס על שמו. לאחר שהרישום הושלם, הוא מיהר למכור את הנכס לצד שלישי תם-לב, ששילם את מלוא התמורה מבלי לדעת שנפל קורבן להונאה.

בית המשפט העליון, מפי השופט שטיין, הפך את החלטת המחוזי וקבע חלוקת אחריות נזיקית ברורה בין שלושה גורמים: עורך הדין שטיפל בעסקה, לשכת רישום המקרקעין, וגם – באופן מפתיע – היורש האמיתי [הבעלים המקורי].

עיקרון סופיות המרשם

בטרם נצלול לבחינת עניין דויטש והשפעותיו, יש לעמוד ראשית על עיקרון סופיות המרשם - מדובר באבן יסוד בדיני המקרקעין בישראל. מרשם המקרקעין הוא פרי הליכי הסדר, אשר נועדו ליצור "לוח חלק" לגבי זכויות במקרקעין. בבסיס קביעת המחוקק בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", עומד עיקרון סופיות המרשם.

תכליתו של עיקרון זה היא לבצר את אמינותו ואת הוודאות שהוא מקנה, ולהבטיח את יציבותן של הזכויות הרשומות במקרקעין. שומרי הסף, ובמיוחד לשכת רישום המקרקעין, פועלים לשמירה על עיקרון זה, המהווה עוגן ליציבות הכלכלית והמשפטית.

אחריות עורך הדין כשומר הסף הראשון: "המונע הראשון של הנזק"

עורך הדין הוא "המונע הראשון של הנזק". עורך הדין המלווה עסקת מקרקעין ניצב בחזית המאבק בתרמיות ובטעויות. עליו מוטלת האחריות לאימות ואישור פרטי העסקה, בדיקת אותנטיות המסמכים שהוצגו בפניו וזיהוי הצדדים על פי תעודות מקוריות. אחריות זו מקימה חובת זהירות כלפי הלקוח, כלפי הצד שכנגד וכלפי מרשם המקרקעין.

כך למשל, בפסק הדין ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל נגד דוד קונפינו, קבע בית המשפט העליון כי חתימה על מסמכיה של עסקת מקרקעין המוגשים למרשם יכולה להיעשות בפני עורך הדין, ואז עליו תוטל האחריות לאמת את זהות החותמים, לבדוק את המסמכים ואת פרטי העסקה. פסק הדין מדגיש כי גם כאשר החתימה על מסמכי העסקה נעשית בפני עורך דין, עדיין מוטלת על המרשם – בטרם ייתן גושפנקא לעסקה וירשמה יחד עם השינוי בזכויות – לבחון את שטר העסקה שהוגש בפניו ואת המסמכים הנלווים.

ואולם, עורך דין אינו בלש, אך עליו להיות עירני ל"סימני אזהרה" שעשויים לעורר חשד בדבר כשרותה של העסקה או זהות הצדדים: מסמך שנראה חדש מידי [ביחס למועד עריכתו או חתימתו], חותמת לא תואמת, סירוב להציג מסמך מקורי וכדומה. התעלמות מסימני אזהרה אלו עלולה להוביל להטלת אחריות על עורך הדין בגין רשלנות מקצועית.

במקרה שלפנינו בעניין דויטש, עורך הדין נשא באחריות כבדה עקב רשלנות רבתי. הוא יזם שינוי רישום זכויות באמצעות מסמך לא תקני (העתק לא מאומת כדין) והציגו לפי לשכת הרישום כ"תקני" כאשר הצהיר על צירוף "העתק מתאים למקור". נקבע כי עורך הדין אחראי ל 50% מהנזק.

חיזוק אחריות לשכת רישום המקרקעין: שומר הסף הציבורי

לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), משמשת כשומרת הסף של המרשם ונושאת אחריות ציבורית רחבה. עליה להקפיד על ניהול רישום אמין ומדויק של זכויות. תפקוד זה חיוני לביצור אמינות המרשם וליצירת ודאות בשוק הנדל"ן ולכן, חייבת לשכת הרישום לנקוט בכל האמצעים הסבירים למניעת תקלות.

המרשם רושם זכויות על פי הבקשות המוגשות לו, אך אינו פסיבי בתהליך. תקנות המקרקעין קובעות כי בקשות המוגשות למרשם אמורות לעבור בחינה כפולה: הן על ידי רשם לשכת הרישום והן על ידי הביקורת. מנגנון בקרה כפול זה נועד להבטיח את שלמות המרשם ולמנוע רישום שגוי או תרמיתי, ובכך לחזק את אמינותו כמאגר מידע ציבורי מחייב.

במקרה דנן, הלשכה התרשלה בכך שאישרה שינוי רישום על בסיס עותק מזויף של צו ירושה המתיימר להיות תחליף חוקי לצו המקורי. היה עליה לוודא כי התחליף עומד בכל התנאים לשמש תחליף חוקי, ומשלא עשתה זאת מתוך העדפת שיקולי יעילות על פני איתור זיופים, היה עליה לשאת באחריות ל-30% מהנזק.

החשיבות שבאימות נכון ומדויק של מסמכים

אחד ההיבטים הקריטיים באחריות שומרי הסף הוא אימות מסמכים, במיוחד במקרים של העברת זכויות מכוח ירושה. במקרה של צו ירושה או צו קיום צוואה, תקנות הרישום והפסיקה (וברוח הלכת קונפינו) דורשות הצגת צווים מקוריים או תחליף חוקי. תחליף חוקי הוא עותק מאושר ומאומת כדין על ידי נוטריון (לפי סעיף 19 לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976) או על ידי הטריבונל שהוציא את הצו (בית משפט, בית דין דתי, או רשם הירושות), עם חותמת מקורית וחתימת גורם מוסמך. אישור עורך דין כ"נאמן למקור" או מסמך המתיימר להיות "העתק מתאים למקור" אינו מספיק לרישום זכויות במקרקעין.

דרישה זו מבטיחה את אמינות המסמכים המהותיים ביותר המשפיעים על זכויות קניין ומונעת תרמיות כמו זו שהתרחשה במקרה דנן.

הבהרת ההבחנה בין טעות במרשם לתרמית

פסק הדין קונפינו עמד על הבחנה יסודית בין שני מצבים שונים בתכלית: טעות במרשם לבין תרמית. במקרה של טעות במרשם, כאשר רישום הזכויות אינו משקף את מערך הזכויות האמיתי, תקנת השוק במקרקעין (סעיף 10 לחוק המקרקעין) עשויה להגן על רוכש המקרקעין בתום-לב ובתמורה, מאחר שהלה רכש את המקרקעין בהסתמכו על המרשם.

לעומת זאת, במקרה של תרמית, שבה הרישום נבע ממעשה זיוף או הונאה, ההגנה של תקנת השוק אינה חלה באותה מידה, והדגש עובר לאחריותם של שומרי הסף למנוע את התרמית מלכתחילה. הבחנה זו קריטית להבנת היקף האחריות של כל גורם.

האחריות של בעל הנכס: "פרצה הקוראת לגנב"

נקודה חשובה וכואבת בפסק הדין בעניין דויטש, נוגעת לאחריותו של בעל הזכויות. בית המשפט הטיל על היורש אשם תורם בשיעור של 20%, משום שלא דאג לרשום את זכויותיו בטאבו במשך עשר שנים. המסר המשפטי חד: הימנעות מרישום מסודר של זכויות יוצרת "פרצה הקוראת לגנב", באופן שבו היא מקלה על נוכלים לבצע תרמיות ופוגעת ביכולת להגן על הקניין.

פסק הדין מציב רף חדש של אחריות ומבהיר כי אימות מסמכים בעסקאות נדל"ן הוא ליבת המקצוע, ולא עניין בירוקרטי שולי. עבור הציבור הרחב, הלקח כפול :ראשית, כבעלי נכסים, אל תשאירו "קצוות פתוחים" – דאגו לרשום את זכויותיכם בטאבו בהקדם האפשרי. שנית, בבואכם לבצע עסקה, ודאו שעורך הדין המלווה אתכם בקיא ברזי הרישום ובבדיקות הנאותות הנדרש.  ייצוג מקצועי הוא ההגנה הטובה ביותר מול הסיכונים האורבים בשוק. ייצוג משפטי הולם ומקצועי הוא ההגנה הטובה ביותר מפני כשלים משפטיים, תרמיות ונזקים בלתי צפויים. אל תהססו לבדוק את הרקע והמומחיות של עורך הדין שלכם.

בנוסף, מומלץ לדרוש מעורך הדין הסברים מפורטים על כל מסמך הנדרש לעסקה, לוודא שכל המסמכים מקוריים או מאומתים כדין, ולהקפיד על בדיקה יסודית של פרטי הזהות של כל הצדדים לעסקה.

נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה נו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.  

המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.

ניתן לפנות אלינו בכל שאלה ונשמח לעזור לכם.

אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך מכשיר נייד), בטלפון שמספרו: 03-6236130, באימייל באמצעות טופס יצירת קשר המופיע בתחתית העמוד לצד שמאל, או בכל דרך שתרצו.