ביצוע עסקה במקרקעין כשצד לעסקה ״חסוי״ - ואינו כשיר משפטית
עסקאות במקרקעין מבוצעות לרוב בין צדדים כשירים מבחינה משפטית – כלומר צדדים אשר יכולים לנהל את ענייניהם ולקבל החלטות בעצמם. יחד עם זאת, קורה לא פעם כי בבואנו לבצע עסקה במקרקעין, מתברר כי צד לעסקה הוא צד שאינו כשיר מבחינה משפטית – כגון חוסה [תחת אפוטרופוס שמונה כדין], קטין ועוד. במקרים אלה, מדובר בעסקה מורכבת יותר, אשר מצריכה בחינה של מספר עניינים כפי שנפרט במאמר זה.
המשמעות של כשרות משפטית
בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 [להלן- "חוק הכשרות"], כשרות משפטית היא היכולת להנות מזכויות ולשאת בחובות הקשורים לערכים משפטיים. יכולת זו ליהנות מהזכויות ולשאת בחובות, קמה מהרגע שבו האדם נולד ועד הרגע שהוא הולך לבית עולמו. יחד עם זאת, קיימות נסיבות בהן נשללת מאדם או לא קיימת לו כשרות משפטית. להלן נביא מספר דוגמאות לכך:
1. קביעה מפורשת בדין - בהתאם להוראות סעיף 33 לחוק הכשרות, מי שאינם כשירים מבחינה משפטית הם בין היתר קטין, פסול דין, אדם אחר שאין מי שמוסמך ומוכן לדאוג לו, אדם שאין עדיין אפשרות לזהותו, ועובר.
2. בהתאם להחלטת בית משפט - בית משפט רשאי להכריז על אדם שאינו כשיר מבחינה משפטית כפסול דין במקרים בהם האדם לוקה בנפשו, נמצא במצב רפואי שאיננו מאפשר קבלת החלטות או כאשר מדובר באדם בעל לקות שכלית, וכתוצאה מכך אותו אדם לא יכול לדאוג לענייניו.
מינוי אפוטרופוס כאשר אדם איננו כשיר משפטית
על פי חוק הכשרות והדין, אדם אשר איננו כשיר משפטית מוגדר כ"חסוי", ובהתאם בימ"ש יכול למנות אפוטרופוס אשר יהא הגורם שינהל את ענייניו של החסוי, ולמעשה לפעול בשם מי שאינו כשיר משפטית ולבצע בשמו פעולות שונות, בהתאם לתחום ולהיקף כפי שייקבע על ידי בית המשפט, וכל עוד בית המשפט שוכנע כי אי מינוי האפוטרופוס [במקרה שבו מדובר באדם בגיר מעל גיל 18] יביא לפגיעה בזכויות, באינטרסים או בצרכים של אותו החסוי. האפוטרופוס הממונה, צריך לדאוג לעניינים שנמסרו לו, ואשר תחת אחריותו, ולקבל החלטות כאשר לנגד עיניו עומדת טובתו וכבודו של החסוי.
ביצוע עסקה במקרקעין כאשר צד לעסקה הוא חסוי
כאמור, הכלל הוא כי לאפוטרופוס קיימת סמכות לפעול בעבור החסוי לצורך ניהול ענייניו, במסגרת ובהיקף כפי שקבע בית המשפט שהסמיך אותו לכך, תוך נקיטת פעולות המנויות בגדר תחום סמכותו שנקבעה לאפוטרופוס. יודגש , שכאשר מדובר בעסקה במקרקעין, הרי שבהתאם להוראות סעיף 47(א)(2) לחוק הכשרות, נדרש אישורו של בית המשפט לביצוע העסקה, וכל עוד אישור זה לא ניתן – העסקה איננה יכולה לצאת אל הפועל.
בהתאם לדין ולפסיקה שהתפתחה במהלך השנים, השיקולים אותם שוקל בית המשפט כאשר מובאת בפתחו בקשה לאישור ביצוע עסקה בנכס מקרקעין כזה או אחר, הם בין השאר, כדלקמן:
1. מצבו הכלכלי של החסוי ותזרים המזומנים שלו.
2. הכנסותיו של החסוי כיום והכנסות עתידיות.
3. הוצאותיו של החסוי כיום והוצאותיו בעתיד.
4. טובתו של החסוי בהתאם לצרכיו המיידים, וההשלכות שייגרמו לחסוי כתוצאה מביצוע העסקה.
בנוסף, ביהמ"ש בוחן את תוכן העסקה, את סוג הנכס נשוא העסקה, מחיר הנכס, האם קיימת תועלת בבקשה כאמור, האם קיימת אפשרות חליפית טובה יותר, ומה הסיכון הכרוך בעסקה מעין זו. כך למשל, אם הסיכון שבביצוע העסקה גבוה ויכול להטיל על החסוי עלויות או הוצאות כבדות או לחשוף אותו לנזקים כאלו ואחרים או להליכים משפטיים מורכבים, או שמא יש חשש לניגוד עניינים [לדוגמא, בין החסוי לאפוטרופוס], בית המשפט ייטה שלא לאשר את הבקשה לביצוע העסקה.
יחד עם זאת, עולה השאלה האם אישורו של בית המשפט לבדו מספק? מעיון בפסיקה שהתפתחה במהלך השנים נראה כי המצב איננו פשוט וחד משמעי, ועל אף מינויו של אפוטרופוס, הרי שבטרם ביצוע עסקה במקרקעין כשצד לה הוא חסוי, על האפוטרופוס לקבל את עמדת החסוי בטרם ביצוע העסקה, שכן לולא כך, יהיה מדבור בעסקה שניתנת לביטול. משמעות הדבר היא כי מינוי אפוטרופוס לא שולל מאדם את היכולת לקבל בעצמו החלטות בקשר עם ניהול חייו ו/או נכסיו. דוגמא לגישה זו קיבלה ביטוי בעניין ע"א 2399/18 פלוני נ' פלוני. במקרה זה, התבצעה עסקה למכירת נכס, כאשר אחד מהצדדים לעסקה הוגדר כחסוי, והעסקה נחתמה על ידי האפוטרופוס שמונה לו, וזאת למרות התנגדותו המפורשת של החסוי לביצוע העסקה. בעוד שבית המשפט בערכאה הראשונה קבע כי יש לקיים את העסקה, הרי שבית המשפט בערכאת הערעור, לאחר שבחן את העובדות לאישורן, הורה על ביטול פסק הדין ובהתאם על ביטול העסקה.
החלטתו של בית המשפט בערכאת הערעור הסתמכה, בין השאר, על הטעם כי בהתאם להוראות סעיף 67ו לחוק הכשרות על האפוטרופוס שמונה על אדם מסוים, לשמוע את דעתו של החסוי, לשתף אותו בכל עניין והחלטה הנוגעים אליו ולהתייעץ עמו, תוך מסירת כל המידע הדרוש לחסוי לצורך קבלת עמדתו בעניין [לרבות חלופות אפשריות העומדות בביצוע הבחירות ואת המלצתו של האפוטרופוס], וכי ככל שישנה מחלוקת בין הצדדים, על האפוטרופוס לפנות להכרעת המחלוקת לבית המשפט. בעניין זה, התברר כי האפוטרופוס פעל בניגוד להוראות חוק הכשרות, לא ערך את הבירורים הנדרשים ואף פעל לביצוע העסקה למרות התנגדות מפורשת של החסוי כאמור.
השיקולים והבחינות שעל האפוטרופוס לשקול ולבצע בטרם ביצוע עסקה בשמו של חסוי
כפי שעמדנו על כך לעיל, במסגרת בחינתו של בית המשפט את ביצוע העסקה על ידי האפוטרופוס, יהא עליו לבחון האם האפוטרופוס ערך את כל הבירורים הנדרשים, בין השאר עם החסוי עצמו, וזאת על מנת להיווכח כי העסקה המבוצעת על ידי האפוטרופוס, בשם החסוי, נעשית לטובתו של החסוי ועל מנת להגשים את האינטרסים שלו. בהתאם, על האפוטרופוס להראות לבית המשפט כי במסגרת בחינתו את ביצוע העסקה, לקח בחשבון, בין השאר, את העניינים הבאים, ואת השפעתם על החסוי:
1. עמדת החסוי – כפי שעמדנו על כך לעיל, בטרם ביצוע עסקה יש לקבל את עמדת החסוי, האם הוא מסכים או לא מסכים [כל זאת בתנאי שניתן לברר את עמדתו של החסוי].
2. תנאי העסקה – על האפוטרופוס לבחון האם העסקה המבוצעת היא עסקה נכונה וכדאית. לדוגמא, האם מדובר בעסקה התואמת את תנאי השוק, לא טומנת בחובה סיכונים משמעותיים כאלו ואחרים, לא תביא לפגיעה או תרע את מצבו של החסוי ביחס למצבו בטרם ביצוע העסקה וכו'.
3. אפשרות השלמת רישום הנכס על שם החסוי – ככל שמדובר בעסקה לרכישת נכס בשם חסוי, על האפוטרופוס לבדוק האם קיימת אפשרות והיתכנות לרשום את הנכס על שם החסוי.
היבטים ייחודים שיש לבחון בטרם ביצוע עסקה כאשר צד לעסקה הינו חסוי
נגזר מהאמור, כי בטרם ביצוע עסקה במקרקעין, יש לבחון ראשית האם הצדדים לעסקה כשירים ויכולים לבצע את העסקה. ככל שקיים ספק או חשש כי צד לעסקה איננו כשיר [למשל, נראה כי מדובר באדם שאיננו מבין את הנאמר, לא כשיר פיזית או מנטלית וכו'], הרי שעל פניו נראה שמדובר באדם שאיננו כשיר משפטית ובהתאם יש לבחון האם מונה לו אפוטרופוס כדין.
שכן, כפי שעמדנו על כך לעיל, ביצוע עסקה במקרקעין כאשר צד לה הוא חסוי, היא עסקה מורכבת יותר, אשר מצריכה ביצוע של מספר בדיקות מוקדמות בטרם ביצועה, ואת התאמתו של הסכם המכר לעסקה הספציפית [תוך קביעת תנאים והתניות בהסכם אשר יתנו את ביצוע העסקה ואת השלמתה בתנאים כאלו ואחרים], וזאת על מנת להימנע ממצבים בעייתיים, אשר יכולים להטיל צל כבד על כשרותה של העסקה ואפשרות הוצאתה אל הפועל. כך, וככל שצד לעסקה יחליט בסופו של יום בביצוע עסקה בנסיבות אלו, הרי שיש לבחון, בין השאר את העניינים הבאים, ולתת להם ביטוי בהסכם המכר שייערך בין הצדדים:
1. קיומו או היעדרו של צו על מינוי אפוטרופוס – ככל שהתברר כי אדם מסוים אכן איננו כשיר משפטית [חסוי], הרי שיש לוודא כי לאותו אדם מונה אפוטרופוס כדין [באמצעות צו מינוי אפוטרופוס] וכי אותו אפוטרופוס מוסמך לבצע את העסקה הספציפית.
2. קיומה או היעדרה של הערה על מינוי אפוטרופוס – ככל שבמסגרת העסקה, הצד המוכר הוא החסוי, הרי שיש לבחון כי קיימת הערה על מינוי אפוטרופוס הרשומה בפנקסי המקרקעין [וזאת בין השאר, בהתאם לקובץ נהלי רישום של לשכת רישום המקרקעין]. היעדרה של הערה כזו בהכרח יכול להראות על כך שאותו אפוטרופוס איננו בהכרח מוסמך לבצע עסקת מכר בשם החסוי.
3. קבלת עמדתו של החסוי – כפי שעמדנו על כך לעיל, על הצדדים האחרים המבצעים את העסקה לבחון האם התקבלה עמדתו של החסוי, והאם החסוי הביע את הסמכתו לעסקה. ככל שלא ניתנה הסכמתו המפורשת של החסוי לעסקה [במצב בו נראה כי ניתן היה לברר עמו עניין זה], הרי שיש לפעול לקבלת אישור בית המשפט לכך בטרם ביצוע העסקה.
4. יצירת מנגנונים בהסכם המכר אשר יבטיחו את ביצועה בכפוף לקבלת כל האישורים המתאימים – ככל שהצדדים יבקשו בסופו של יום להתקדם ולחתום על עסקת המכר, הרי שיש ליצור מנגנונים מתאימים בהסכם המכר בין הצדדים אשר יתנו את ביצוע העסקה וקידומה וביצוע התשלומים בקבלת כל האישורים המתאימים והנדרשים על פי דין והפסיקה כפי שפורט לעיל.
לסיכום, ביצוע של עסקה כאשר צד לעסקה הוא חסוי, הוא מורכב ודורש בחינה של שורה של עניינים בטרם קבלת ההחלטה על קידומה. לפיכך, הרי שיש לבצע עסקה זו בשיתוף ובליווי גורמים מקצועיים ומיומנים, תוך בחינת כלל ההשלכות והמשמעויות שבהתקשרות בעסקה זו.
משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מסוג זה, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.
אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-623-6130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.