בעלי נכסים רבים שבבעלותם דירות בבניינים ישנים, פועלים ללא הרף בניסיונות לשדרוג הנכסים שבבעלותם, בין השאר, על מנת להביא לשיפור רמת החיים ותחושת הביטחון האישי, שדרוג רמת ואיכות המגורים, חידוש הנכסים ומיגונם, מה שמביא לרוב אף לעליית שוויים של הנכסים. אחת הדרכים הטובות והנפוצות לצורך הגשמת מטרות אלו היא ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי, כאשר במסגרת פרויקטים כאלו, בעלי הדירות מתקשרים עם יזמים או קבלנים אשר מבצעים את הפרויקט ונושאים בכל העלויות לביצועו [לרבות אך לא רק, עלויות בניה, תשלומי מיסים והיטלים – לרבות אלו החלים על בעלי הדירות ועוד] בתמורה לזכויות בניה הנמכרות להם על ידי בעלי הדירות ואשר משמשות לצורך בניית יחידות נוספות, הנמכרות על ידי היזם. כמו כן, במסגרת חלק מפרויקטים אלו, היזם אף מבצע שדרוג ושיפור של תשתיות ישנות, כבישים, מדרכות, ומרחבים ציבוריים.
סוגי הפרויקטים השונים המבוצעים במסגרת הליך התחדשות עירונית בטרם נצלול ונסקור את השלבים הנכונים שיש לנקוט בהם בכדי להניע ולקדם פרויקט התחדשות עירונית באופן מוצלח ומיטבי, מן הראוי לעמוד על ההבדלים שבין הסוגים השונים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת כך, נהוג לחלק את הפרויקטים לשני סוגים עיקריים:
1.פרויקט תמ"א [תוכנית מתאר] 38 - מדובר בפרויקט התחדשות עירונית אשר לרוב נעשה בבניין בודד [אך לא תמיד, שכן ישנם מקרים בהם חוברים מספר בניינים יחדיו לביצוע פרויקט משולב]. תכליתו העיקרית של פרויקט מסוג זה היא לחזק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן 413 אשר מהווה את התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה, כך שאותם מבנים יעמדו בתקן ויהיו מוגנים מפני רעידות אדמה ואירועים אחרים בעלי סיכון גבוה [כגון מתקפת טילים]. קיימות שתי דרכים לביצועו של פרויקט זה:
א.חיזוק המבנה הקיים - שיפוץ הבניין הקיים ללא צורך בהריסתו, תוך שדרוג תשתיות קיימות, הרחבת הדירות [לרבות בדרך של בניית ממ"ד ומרפסת], וכן בניית דירות נוספות על גג הבניין הקיים, בניית חניות נוספות [בחלק מהמקרים] ושדרוג השטחים המשותפים בבניין [חידוש לובאים, בניית מעלית וכו'].
ב.הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו – במסגרת פרויקט שכזה, היזם הורס את הבניין הקיים, מפנה את בעלי הדירות ממנו ובונה תחתיו בניין חדש.
לרוב, פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 מקודם במהירות רבה יותר [מאשר פרויקט פינוי בינוי או במסגרת עסקאות דומות אחרות], ולרוב קיימת ודאות ברורה יותר כבר בנקודת ההתחלה באשר לסיכויי הצלחתו והשלמת ביצועו בהתאם לתכנון המקורי.
2.פרויקט פינוי בינוי - בעוד שגם במקרה זה, מדובר בהריסת בניין ובנייתו מחדש, הרי שלרוב מדובר בפרויקטים הכוללים מתחמי מגורים שלמים, ואשר פרק הזמן לתכנונם וביצועם ארוך משמעותית, שכן הם דורשים הליך של הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי על ידי משרד הפנים, קידום תכנית מפורטת מול רשויות התכנון אשר טומן בחובו התייחסות לנושאים תכנוניים רחבים יותר [כגון פיתוח תשתיות ציבוריות] ובחינת התאמתו של הפרויקט למרקם הכללי באזור שבו הוא מתוכנן. רק לאחר השלמת הליכים אלו [אשר לעתים יכולים לארוך שנים רבות], מתחיל הליך קידום התכנון הפרטני של הבניין או הבניינים בפרויקט. פרויקטים אלו, הגם שמבוצעים בקשר עם בניינים ישנים, יכולים להיות מקודמים גם לגבי בניינים אשר עומדים בתקן 413 [בניגוד לפרויקט תמ"א 38, אשר לא יקבל את אישור הרשויות ככל שהבניינים שבהם מנסים לקדם אותו עומדים בתקן זה].
התארגנות בקרב בעלי הדירות ויציאה לדרך
לרוב, קידום של פרויקט התחדשות עירונית בבניין מתחיל מתוך חזון של מספר בעלי דירות אשר ברצונם לקדם את הפרויקט. ואולם, ללא וידוא מראש כי ישנה הסכמה [לכל הפחות עקרונית] מצד הרוב הדרוש על פי דין לביצועו של הפרויקט, אף פרויקט לא יוכל לקום ואף יזם לא יחל לבחון את כדאיותו של הפרויקט [שלא לומר את קידומו]. מכאן, שהתנאי הראשון להצלחה בפרויקט התחדשות עירונית הינו קבלת הסכמת הרוב הדרוש על פי דין של בעלי הדירות לביצועו של הפרויקט. בהתאם להוראות חוק המקרקעין [חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה], תשס"ח 2008 [ולרבות לאחר השינוי שבוצע במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023], הרי שהרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו 66% קרב כלל בעלי הדירות. כמו כן, וככל שבכוונת בעלי הדירות לבצע פרויקט פינוי בינוי, הרי שגם במקרה זה ובהתאם להוראות חוק פינוי בינוי [עידוד מיזמי פינוי ובינוי], תשס"ו 2006, הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים עומד גם כן על 66% מקרב כלל בעלי הדירות בכל בניין ובניין.
בחירת נציגות
בד בבד עם בדיקת היקף הסכמת בעלי הדירות [ולאחר שווידאנו כי קיימת הסכמה כזו בהתאם לרוב הדרוש], יש לבחור נציגות מקרב כלל בעלי הדירות. על הליך הבחירה להיעשות בהליך דמוקרטי ושקוף, וכל בעל דירה יכול להציע את מועמדותו בסיומו תוסמך נציגות מתוך כלל בעלי הדירות המעוניינים להיות חברים בנציגות, אשר תייצג את כלל בעלי הדירות. מדובר בתפקיד חשוב ביותר אשר אותם חברי נציגות נוטלים על עצמם, שכן מטרת העל במינוי נציגות היא לייעל את תהליך קידומו של הפרויקט, ולמנות מס' מצומצם של בעלי דירות אשר להם יינתן שיקול הדעת [בהתאם להחלטת אסיפת בעלי הדירות] כיצד ובאיזה אופן לקדם את הפרויקט, לסייע בהתארגנות בעלי הדירות, לאתר עורך דין שייצג את בעלי הדירות, לערוך בירור ומכרז יזמים על מנת לאתר את היזם שיבצע את הפרויקט, ולהוות את הגוף אשר ישמש כגורם מקשר ומייצג של בעלי הדירות אל מול הגורמים השונים שיעסקו בקידומו של הפרויקט [לרבות אל מול מפקח על הבניה, שמאי, רשויות מקומיות וכו'].
בחירת ומינוי עורך דין ומפקח
בשלב הבא וטרם ההתקשרות עם יזם ועם יתר בעלי המקצוע, מומלץ ורצוי לבחור עורך דין מתחום המקרקעין אשר מחזיק בידע וניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה שילווה את בעלי הדירות בכל שלבי קידומו של הפרויקט, ואשר יהיה בעל הכישורים והיכולות לבחון את צרכי בעלי הדירות, להציע מנגנונים ורעיונות בקשר עם קידום הפרויקט, ולשמש כשלוח של בעלי הדירות אל מול היזם ויתר הגורמים הרלוונטיים, במשך כל חייו של הפרויקט. לעורך הדין שייבחר תהיה השפעה ישירה ומכרעת הן על קידומו של הפרויקט והן על יצירת מערכת הסכמית אשר תמקסם באופן המיטבי את הצרכים והאינטרסים השונים של בעלי הדירות, ומכאן חשוב וקריטי לערוך בחינה של מספר עורכי דין ולבחור בעורך הדין המקצועי ביותר, שאיתו תהיה הכימיה הטובה ביותר, ואשר נאמנותו תהיה לבעלי הדירות בלבד.
בנקודה זו חשוב לציין כי בדרך כלל נהוג שבפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, היזם הוא זה שנושא בשכר טרחת עורך הדין שיישכר על ידי בעלי הדירות, ואולם נדגיש כי אין בעובדה זו בכדי להשפיע על נאמנותו ומהימנותו של עורך הדין, ומכאן וכפי שעמדנו על כך לעיל, יש למנות את עורך הדין המקצועי, המיומן והמהימן ביותר.
גורם נוסף אשר יש למנות ואשר אף לו יש חשיבות מכרעת, הן במהלך המשא ומתן אל מול היזם שייבחר והן במשך ביצועו של הפרויקט, הוא מפקח מטעם בעלי הדירות. מדובר בפונקציה מקצועית אשר מתפקידה לוודא כי המפרט שיינתן לבעלי הדירות הוגן ומקובל וכי התכנון והביצוע נעשים באופן תקין ובהתאם לאמות מידה מקובלות והדין. בהתאם, הרי שגם במקרה זה, אין להקל ראש ויש להתקשר עם מפקח מקצועי, איכותי וזמין אשר יוכל להגין על האינטרסים של בעלי הדירות.
בחירת יזם לפרויקט
לאחר שווידאנו כי קיימת הסכמה של בעלי הדירות, מונתה נציגות ונשכר עורך דין, הרי שהשלב הבא הינו בחירת היזם אשר יבצע ויקדם את הפרויקט. מומלץ לבחור יזם אשר עומד במספר קריטריונים עיקריים: איתנות פיננסית, זהות היזם ובעלי מניותיו, הצלחות מוכחות קודמות, ניסיון רב, זמינות לביצוע ויכולות קיימות לביצוע הפרויקט המתוכנן. במסגרת כך, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המלווה את הפרויקט לפני ההתקשרות עם היזם, ולאפשר לו להוביל מכרז יזמים אשר במסגרתו יוגשו הצעות היזמים, ינוהל משא ומתן לשיפור ההצעות [ככל המתאפשר], ואשר בסיומו יעמדו בפני בעלי הדירות מלוא הנתונים [לרבות, בדיקת היתכנות לביצוע הפרויקט במתכונת של תמ"א 38 או פינוי בינוי, התמורה שתתקבל לבעלי הדירות, תכנון ומפרטים עקרוניים, לוחות זמנים לביצוע, בטוחות ותנאים עיקריים נוספים] אשר ישמשו לצורך בחירה מושכלת של יזם מתאים לקידומו של הפרויקט הספציפי.
עם סיום הליך מכרז הקבלנים, ולאחר שבפני עורך הדין ובעלי הדירות יעמדו מלוא הנתונים והקריטריונים לבחירת היזם, יש להעלות את זהותו של הקבלן המוצע להצבעת אסיפת בעלי הדירות, כך שתתקבל החלטה כדין לבחירתו ולקידומו של הפרויקט באמצעותו.
המערכת ההסכמית שר יפעל לקידומו של הפרויקט, יחל המשא ומתן בין היזם ועורך דינו לבין בעלי הדירות ועורך דינם, לצורך יצירת המערכת ההסכמית אשר בה ייקבעו כל העקרונות והתנאים לקידומו של הפרויקט. לרוב מדובר במשא ומתן אשר אורך מספר חודשים, ואשר במסגרתו מנוסח ההסכם לביצועו של הפרויקט אשר כולל התייחסות לעניינים רבים וחשובים ובתחומים שונים – משפטיים, כלכליים, הנדסיים, שמאיים ותכנוניים. היות שמרגע זה, בעלי הדירות והיזם נכנסים להליך ארוך טווח, הרי שישנה חשיבות מכרעת לכך שההסכם המשפטי שינוסח יקיף את מלוא הסוגיות הרלוונטיות, בין השאר, בעניינים אלו:
-תנאים מתלים – מדובר ברשימה של מספר תנאים קריטיים אשר אי קיומם של איזה מהם יביא לבטלותו של ההסכם. במסגרת כך, נהוג לקבוע תנאים מתלים בעניינים הבאים: החתמת רוב דרוש, הגדרת לוחות זמנים מחייבים לביצוע שלבים שונים בפרויקט, קביעת הוראות בקשר עם הוצאת היתר, קבלת מימון מגורם מממן, קביעת אמות מידה לסטיות מותרות בתכנון ועוד.
-סעיפי התמורה - צריכים לכלול בצורה חדה וברורה את כל המרכיבים החשובים – דירות התמורה אשר יתקבלו לבעלי הדירות ומאפייניהן, מפרט הבניין החדש והדירות.
-לוחות זמנים – קביעת אבני הדרך לביצועו של הפרויקט ולרבות קביעת לוחות זמנים להשלמת תכנון והגשתו לרשויות, קבלת היתר הבניה ותחילת עבודות, משך הבנייה, קבלת תעודת גמר לפרויקט, רישום מחודש של הבית המשותף, בדק לאחר גמר הבנייה וכו'.
-קביעת הוראות הקשורות בתכנון הפרויקט – כיצד יאושר תכנון הפרויקט, מהן הסטיות המותרות וכיצד נוהגים במקרים של סטיות מעבר למותר, לוחות הזמנים לביצוע וסיום התכנון.
-קביעת הוראות באשר לביצוע הפרויקט – זהות הקבלן המבצע, סיווגו, קביעת לוחות זמנים [גאנט] להשלמת הביצוע, הסדרת טיפול במטרדים ותשתיות וכו'.
- אחריות וביטוחים – המערכת ההסכמית אמורה לכלול התייחסות מפורטת לאחריות היזם והקבלן – לרבות בקשר עם אחריות לנזקים לפרויקט ולסביבתו, הסדרת ביטוחי היזם והקבלן ועוד.
- וידוא ביצוע הפרויקט באמצעות מימון בנקאי מוסדר – בעוד שבמסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 38 [חיזוק] ישנו מיעוט של יזמים אשר יכולים לבצע את הפרויקט ללא קבלת מימון, הרי שככל שמדובר בפרויקט נרחב יותר [ובוודאי כאשר מדובר בפרויקט שבמסגרתו ייהרס הבניין הקיים], נדרש לוודא את ביצועו של הפרויקט באמצעות גורם מלווה מקצועי, תוך סיכום ההיבטים השונים של מימון זה [כגון מימון בנקאי "סגור", היעדר חבות של בעלי הדירות כלפי הגורם המממן, הסדרת שעבוד הקרקע כנגד בטחונות ועוד].
-קביעת הוראות בקשר עם פינוי הדירות וחזרת בעלי הדירות לבניין החדש [בפרויקטים הרלוונטיים] – במסגרת פרויקטים בהם הבניין הקיים נהרס, חשוב וקריטי לקבוע הוראות מפורשות בדבר התנאים לפינוי הבניין הקיים, איתור דיור חלופי, העמדת ותשלום דמי שכירות על ידי היזם לבעלי הדירות המפונים, והוראות בקשר עם חזרת בעלי הדירות לבניין החדש בסיום הבניה.
-ערבויות לביצוע הפרויקט – במסגרת ביצועו של פרויקט התחדשות עירונית, ונוכח הסיכונים הרבים הכרוכים בו, יש לוודא כי היזם ימציא לבעלי הדירות מספר בטוחות אשר ישמשו למטרות שונות, כדלקמן:
ערבות חוק מכר/ערבות ביצוע - נחשבת לערבות העיקרית בפרויקט התחדשות עירונית, ואשר מטרתה להבטיח כי במקרה שבו, לאחר הריסתו של הבניין הקיים, היזם לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו ולהשלים את הפרויקט, יוכלו הבעלים להיפרע מערבות זו ולקבל לידיהם תשלום כספי בשווי דירת התמורה שהיו מקבלים אילו הפרויקט היה מושלם. . במקרה שבו מדובר בפרויקט תמ"א 38 [חיזוק], לא תינתן ערבות חוק מכר [שכן דירות הבעלים לא נהרסות] ובמצב כזה תינתן ערבות ביצוע אשר מטרתה להבטיח את השלמת ביצועו של הפרויקט [או לכל הפחות את החלפתו של היזם ביזם/קבלן אחר].
ערבות שכירות - מטרתה להבטיח את תשלום דמי השכירות על ידי היזם לבעלי הדירות, וזו תהיה בשווי דמי השכירות כפי שיהיו נהוגים בעת הפינוי. חשוב לוודא כי גובה ערבות השכירות תיבדק על ידי שמאי.
ערבות בדק – מטרתה של ערבות זו היא להבטיח תיקונם של ליקויים [ככל שיתגלו] בדירות הבעלים החדשות ובבניין החדש. חשוב לוודא כי גובה ערבות הבדק תיקבע במשותף עם מפקח מטעם בעלי הדירות.
ערבות לרישום בית משותף - מטרתה של ערבות זו היא להבטיח את תשלום עלויות רישומו של הפרויקט בבוא העת, ככל שהיזם יפר את התחייבותו לרשום את הפרויקט במועדים כפי שייקבעו בהסכם.
ערבות מיסים - היות שבמסגרת עסקאות התחדשות עירונית, נהוג שהיזם הוא זה שנושא במיסים החלים על הבעלים במסגרת העסקה, הרי שמטרתה של ערבות המיסים היא להבטיח את תשלום המיסים האמורים על ידי היזם. מומלץ להסתייע ביועץ מס אשר יוודא את גובה ערבות המיסים שבכוונת היזים להעמיד לבעלי הדירות.
ישנם מקרים בהם מסכמים ביניהם הצדדים על מתן ערבויות או בטוחות נוספות, ואולם העניין תלוי בסוג והיקף הפרויקט, וייבחן בכל מקרה ומקרה לגופו.
קביעת הוראות בקשר עם סיום הפרויקט – אופן השלמת הפרויקט ומסירתו לידי הבעלים, הוראות ביחס לביצוע תיקונים וקביעת תקופות לאחריות היזם, קביעת לוחות זמנים לרישומו של הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין.
-הסדרת סעיפי מיסוי– היות שפרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו חבויות שונות ורבות מבחינה מיסויית, יש לקבוע בבירור ובמדויק הוראות באשר לחבות במיסים ובהיטלים השונים, גידור החבויות במס ביחס לבעלי הדירות [ככל שסוכם כי אלו יישאו במיסים כאלו ואחרים] ועוד.
-מנגנון ביטול הסכם- יש לקבוע הוראות אשר יסדירו באילו תרחישים יהיה ניתן לבטל את ההסכם ומה הרוב הנדרש, קביעת סנקציות ברורות במידה ולא התקיימה התחייבות מסוימת בהסכם, וכדומה.
פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב, אשר יכול לארוך שנים רבות, והוא טומן בחובו מעין שותפות בין שורה ארוכה של גורמים – בעלי דירות, נציגות, עורכי דין, מפקח, יזם ורשויות. בהתאם, הרי שקריטי לפעול לקידום פרויקט התחדשות עירונית בצורה מקצועית ומחושבת, אשר תבטיח את קידומו של הפרויקט, הוצאתו אל הפועל והשלמתו באופן המיטבי ביותר.
משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מסוג זה, תוך מתן פתרון הולם ומדויק המותאם לצרכיו של כל לקוח ולקוח.
נדגיש כי כל המידע המובא לעיונכם במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד והוא אינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לגבי מקרים ספציפיים. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. המידע האמור במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד ועל בסיס המצב החוקי הידוע והקיים במועד זה.
ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לעזור לכם.
אפשר ליצור קשר דרך האייקון של הטלפון (אם אתם גולשים דרך טלפון נייד), בטל': 03-6236130, באימייל, באמצעות טופס יצירת קשר שמופיע בתחתית העמוד מצד שמאל או בכל דרך שתרצו.